DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – IMU – Immobili detenuti dagli ex IACP o dagli enti di edilizia residenziale pubblica – Esenzione – Motivazione – Requisiti – Onere prova – Obbligo dichiarativo previsto dalla legge – Assenza della dichiarazione IMU – Effetti – Decadenza da un beneficio fiscale – Art. 13, c.2, lett. b), D.L. 201/2011.
Provvedimento: SENTENZA
Sezione: 11^
Regione: Campania
Città:
Data di pubblicazione: 26 Febbraio 2026
Numero: 1760
Data di udienza: 16 Febbraio 2026
Presidente: Buonauro
Estensore: Del Prete
Premassima
DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – IMU – Immobili detenuti dagli ex IACP o dagli enti di edilizia residenziale pubblica – Esenzione – Motivazione – Requisiti – Onere prova – Obbligo dichiarativo previsto dalla legge – Assenza della dichiarazione IMU – Effetti – Decadenza da un beneficio fiscale – Art. 13, c.2, lett. b), D.L. 201/2011.
Massima
CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI 2° CAMPANIA, Sez. XI, 26/02/2026 (ud. 16/02/2026), Sentenza n. 1760
DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – IMU – Immobili detenuti dagli ex IACP o dagli enti di edilizia residenziale pubblica – Esenzione – Motivazione – Requisiti – Onere prova – Obbligo dichiarativo previsto dalla legge – Assenza della dichiarazione IMU – Effetti – Decadenza da un beneficio fiscale – Art. 13, c.2, lett. b), D.L. 201/2011.
L’esenzione dall’IMU prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b), del D.L. 201/2011 non può essere applicata indiscriminatamente a tutti gli immobili detenuti dagli ex IACP o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, ma è subordinata alla verifica, caso per caso, della sussistenza dei requisiti previsti dalla normativa. In particolare, è necessario che l’immobile sia qualificato come alloggio sociale sulla base di elementi formali, documentalmente provati. La finalità sociale dell’immobile non è di per sé sufficiente a giustificare l’esenzione fiscale, in assenza di elementi documentali idonei a dimostrare la conformità ai requisiti richiesti. La prova non ricade sul comune ma sull’Istituto o ente intestatario dell’alloggio. L’obbligo dichiarativo previsto dalla legge non può essere superato dall’eventuale disponibilità di informazioni da parte del Comune, in quanto la dichiarazione non è uno strumento meramente informativo, ma un atto formale attraverso il quale il contribuente certifica la sussistenza delle condizioni per l’accesso al regime agevolativo. Il legislatore ha espressamente previsto che la dichiarazione IMU costituisca un atto necessario per la fruizione di ogni beneficio fiscale, non potendo operare un’esenzione presunta in assenza di una richiesta esplicita e debitamente formalizzata. L’assenza della dichiarazione IMU impedisce al Comune di verificare in modo puntuale le condizioni per l’agevolazione, lasciando incertezza sugli immobili effettivamente destinati all’uso richiesto dalla normativa. Il legislatore ha espressamente previsto che la dichiarazione IMU costituisca un atto necessario per la fruizione di ogni beneficio fiscale, non potendo operare un’esenzione presunta in assenza di una richiesta esplicita e debitamente formalizzata. Pertanto si ribadisce il principio della decadenza da un beneficio fiscale in assenza del compimento di un onere di comunicazione espressamente previsto dalla legge è del resto un principio generale del diritto tributario, come evidenziato in precedenti sentenze.
Pres. Buonauro, Rel. Del Prete
Allegato
Titolo Completo
CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI SECONDO GRADO DELLA CAMPANIA, Sez. XI, 26/02/2026 (ud. 16/02/2026), Sentenza n. 1760SENTENZA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 11, riunita in udienza il 16/01/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
BUONAURO CARLO, Presidente
DEL PRETE MICHELE, Relatore
ALVINO FEDERICO, Giudice
in data 16/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
– sull’appello n. 3137/2025 depositato il 28/04/2025 proposto da
Comune di Benevento – Via Annunziata, 138 82100 Benevento BN
Difeso da
Difensore_1 – CF_Difensore_1 ed elettivamente domiciliato presso Via Annunziata, 138 82100 Benevento BN
contro
Iacp Di Benevento In Liquidazione – P.IVA_1
Difeso da
Difensore_2 – CF_Difensore_2 ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Avente ad oggetto l’impugnazione di:
– pronuncia sentenza n. 50/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado BENEVENTO sez. 2 e pubblicata il 08/01/2025
Atti impositivi:
– AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 201704944 IMU 2017 a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 180/2026 depositato il
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle conclusioni contenute nell’ultimo atto difensivo A CURA DEL RELATORE)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle conclusioni contenute nell’ultimo atto difensivo A CURA DEL RELATORE)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 28.4.2025, il Comune di Benevento in persona dell’Avvocato Difensore_1, rapp.to e difeso dal medesimo avvocato, proponeva appello avverso la sentenza n. 50/2/2025 della Corte di Giustizia Tributaria di I Grado di Benevento chiedendone la riforma con vittoria di spese.
Con il principale motivo di appello, il Comune di Benevento eccepiva l’erronea decisione dei giudici di prime cure in merito al riconoscimento dell’esenzione IMU in favore dell’Istituto IACP di Benevento. In particolare, l’appellante evidenziava l’erronea interpretazione e applicazione del’art. 13, comma 2, let. b) del D.L. 201/2011 e l’interpretazione inadeguata delle prove offerte dalla controparte.
L’appellante osservava che i primi giudici avevano adottato una decisone senza tener conto dei principi fondamentali che regolano l’esenzione IMU per gli alloggi sociali ; in particolare, non avrebbero valutato che l’esenzione non opera automaticamente per tutti gli immobili di edilizia residenziale pubblica, ma è subordinata al rispetto di specifici requisiti normativi e, soprattutto, alla presenza di un riconoscimento formale o equivalente dell’immobile come alloggio sociale. Tale principio risulterebbe chiaramente stabilito dal D.M. 22 aprile 2008, che definisce criteri stringenti per la qualificazione degli alloggi sociali, escludendo qualsiasi automatismo nell’applicazione del beneficio fiscale. In particolare, potrebbe definirsi alloggio sociale l’unità immobiliare destinata ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati tali immobili come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie; l’alloggio sociale deve essere dunque «adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457» e «deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative».
L’appellante richiamava la recente giurisprudenza della Corte di Cassazione secondo cui “L’esenzione dall’IMU prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b), del D.L. 201/2011 non può essere applicata indiscriminatamente a tutti gli immobili detenuti dagli ex IACP o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, ma è subordinata alla verifica, caso per caso, della sussistenza dei requisiti previsti dal D.M. 22 aprile 2008”.
In particolare, è necessario che l’immobile sia qualificato come alloggio sociale sulla base di elementi formali, documentalmente provati.La finalità sociale dell’immobile non è di per sé sufficiente a giustificare l’esenzione fiscale, in assenza di elementi documentali idonei a dimostrare la conformità ai requisiti richiesti dal D.M. 22 aprile 2008 (Cass. civ., Sez. V, n. 6380/2024). Pertanto, secondo il Comune appellante, spetterebbe al contribuente fornire prova rigorosa (e non al Comune che si limita ad assegnare secondo la graduatoria, non essendo né rimanendo controparte del contratto di locazione, né della gestione) della sussistenza dei requisiti per l’esenzione, non potendosi riconoscere un trattamento di favore sulla base di dichiarazioni prive di valore giuridico (Cass. 23680/2020). Nel caso in esame, aggiungeva l’appellante, che la Corte di primo grado aveva omesso di rilevare che lo IACP non aveva prodotto alcun documento ufficiale che attestasse il riconoscimento formale degli immobili come alloggi sociali, escludendo così la possibilità di riconoscere il beneficio fiscale. La prova- anche per il criterio della vicinanza- sarebbe nella esclusiva disponibilità dello IACP che appunto gestisce il rapporto di locazione per ogni singolo assegnatario.
L’assenza di un atto amministrativo o documentazione equivalente che certifichi la natura di alloggio sociale determinerebbe l’inapplicabilità dell’esenzione IMU per i seguenti motivi:
• violazione del principio di tassatività delle esenzioni fiscali (Cass. 27441/2024);
• mancanza di prova dei requisiti normativi in violazione dell’art. 2697 c.c.;
• necessità di requisiti documentati, come previsto dal D.M. 22 aprile 2008 e confermato dalla Cassazione (sent. n. 31211/2024).
In merito, poi, all’errore nella valutazione delle prove e all’accettazione acritica della perizia tecnica presentata dalla controparte, l’appellante eccepiva che la sentenza di primo grado era basata interamente su una perizia tecnica già contestata per metodologie di valutazione non conformi agli standard normativi e professionali attesi, nonché per la mancanza di rigore scientifico nell’applicazione dei criteri definiti dal D.M. 22 aprile 2008. A giudizio dell’appellante, infatti, la perizia depositata dallo IACP di Benevento tenterebbe di ridurre artificiosamente la superficie catastale degli immobili per rientrare nei limiti di 95 m², soglia prevista dal D. M. 22 aprile 2008 per la qualificazione degli alloggi sociali. Tuttavia, tale operazione si baserebbe su metodologie non previste dalla normativa, risultando del tutto priva di fondamento giuridico.
Analizzando nel dettaglio la metodologia adottata nella perizia, il Comune di Benevento evidenziava che erano emerse evidenti criticità. In particolare, la riduzione del 12% della superficie catastale appariva del tutto arbitraria e non accompagnata da alcuna documentazione che giustificasse tale percentuale. Lo stesso documento tecnico ammetterebbe che un intervallo del 12-18% sarebbe teoricamente applicabile, ma alla fine avrebbe selezionato esclusivamente il valore minimo senza fornire alcun criterio tecnico o giuridico per questa scelta. Inoltre, aggiungeva l’appellante, che dalla documentazione non risultavano effettuati sopralluoghi o ispezioni fisiche, né che era stata condotta una verifica in loco della consistenza immobiliare.
Pertanto, senza un riscontro oggettivo, la mera classificazione catastale e la corrispondenza dimensionale non potevano costituire elementi sufficienti per dimostrare la qualificazione dell’immobile come alloggio sociale. Aggiungeva, altresì, l’appellante che l’esame dell’Allegato 1 della perizia, che raccoglie i dati relativi agli immobili della categoria A con superficie catastale inferiore o uguale a 95m², evidenziava ulteriori incoerenze. In particolare, tra gli immobili inclusi risulterebbero diverse categorie catastali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6) senza alcuna distinzione tra le loro caratteristiche e senza un’analisi approfondita della loro effettiva destinazione d’uso.
Molti immobili presenterebbero superfici catastali estremamente prossime al limite massimo, come 93m² o 94m², circostanza che desta perplessità sulla validità della metodologia applicata. L’adozione di una riduzione forfettaria del 12% per rientrare nei parametri dimensionali previsti dal D.M. 22 aprile 2008, secondo l’appellante appariva inadeguata in assenza di una verifica accurata dell’effettiva dimensione utile degli immobili, da condurre con misurazioni dirette. Inoltre, la perizia includerebbe immobili con superfici anormalmente ridotte, comprese tra i 30m² e i 40m², sollevando il dubbio che alcuni di essi possano non essere effettivamente utilizzabili come abitazione principale per nuclei familiari.
Ancora, nell’Allegato 2, secondo il Comune emergeva un caso chiaro di duplicazione nelle registrazioni immobiliari. Gli immobili con N. IMMOBILE 1205 e 1206 risulterebbero avere: Identificativi catastali identici: FOGLIO Dati catastali_1. Categoria catastale identica: A/3. Misurazioni identiche: SUPERFICIE CATASTALE 119 m², SUPERFICIE DECURTATA 104,72 m², SUPERFICIE UTILE 87,72 m². Tali immobili sembrerebbero essere esattamente la stessa proprietà, registrata due volte con numeri di immobile sequenziali. L’errore sopraindicato, a giudizio dell’appellante evidenziava una mancanza di controllo nella compilazione della perizia e confermava ulteriormente l’assenza di un metodo scientifico e affidabile nell’analisi degli immobili.
Altro elemento di criticità riguardava, poi, l’assenza di qualsiasi valutazione relativa al numero degli occupanti per unità abitativa. Tale aspetto risulterebbe un requisito indispensabile ai fini del riconoscimento dell’immobile come alloggio sociale, come previsto dal Decreto Ministeriale 22 aprile 2008, art. 2 comma 7, che impone standard minimi di abitabilità in relazione alla composizione del nucleo familiare. Inoltre, il Comune appellante evidenziava che lo IACP di Benevento aveva incluso nella richiesta di esenzione IMU anche immobili accatastati nelle categorie C/1, C/2, C/3 e C/6, sostenendo che questi ultimi debbano essere considerati pertinenze degli alloggi ERP. Tuttavia, secondo il Comune la perizia, nell’allegato 4, non fornirebbe alcun elemento concreto per dimostrare che questi immobili, pur essendo accatastati in categorie non residenziali, possano comunque beneficiare dell’agevolazione fiscale.
L’argomentazione si fonderebbe su una generica collocazione catastale degli immobili rispetto agli alloggi ERP, ma ometterebbe di dimostrare la reale destinazione d’uso degli stessi e il loro effettivo collegamento funzionale con gli alloggi sociali, elemento imprescindibile ai fini del riconoscimento dell’esenzione. La stessa perizia presenterebbe evidenti contraddizioni nella propria impostazione. Da un lato, infatti, riconosce espressamente che gli immobili accatastati in categoria C/1 sono soggetti a IMU e che per essi il tributo deve essere versato. Dall’altro, tenta di giustificare l’esenzione per le categorie C/2, C/3 e C/6 senza fornire alcuna prova concreta che dimostri il loro effettivo utilizzo a servizio degli alloggi sociali e la loro strumentalità alla funzione abitativa.
A giudizio del Comune la perizia di parte si era imitata esclusivamente all’individuazione degli immobili soggetti ed esenti dal tributo IMU sulla base della loro categoria catastale, senza alcuna verifica in merito ai requisiti sostanziali richiesti dalla normativa per il riconoscimento della qualifica di alloggio sociale.
Con il terzo motivo di appello, l’appellante eccepiva la carenza di motivazione e di adeguata considerazione degli argomenti difensivi sollevati dal Comune di Beneveno da parte dei primi giudici. Infatti, osservva il Comune che – nonostante l’ampio corredo probatorio e le dettagliate argomentazioni giuridiche presentate, la sentenza di primo grado aveva omesso di valutare in modo adeguato e approfondito i presupposti normativi e fattuali indispensabili per il riconoscimento dell’esenzione IMU agli immobili oggetto di accertamento. In particolare, la pronuncia impugnata aveva erroneamente trascurato l’onere probatorio che graverebbe sul contribuente che invochi un’esenzione fiscale, il quale deve dimostrare in modo rigoroso, specifico e attuale la sussistenza di tutti i requisiti richiesti dalla legge per il riconoscimento del beneficio.
Secondo il Comune appellante è essenziale che l’ente gestore dimostri, per ciascun immobile, la permanenza dell’assegnazione a soggetti rientranti nella condizione A o, in alternativa, la sua destinazione a situazioni di emergenza abitativa documentata. Nel caso in esame, nessuna prova sarebbe stata offerta in tal senso. Non sono stati prodotti contratti di locazione aggiornati, né documenti attestanti il livello dei canoni applicati o la sussistenza dei requisiti soggettivi in capo agli occupanti. Non vi sarebbe traccia di verbali di verifica biennale o di atti amministrativi di riconoscimento della condizione reddituale degli assegnatari. L’unico elemento prodotto è una perizia tecnica unilaterale, la quale si limiterebbe a descrivere le caratteristiche edilizie degli immobili e a fornire una ricostruzione astratta della normativa, senza fornire alcun riscontro documentale concreto sulla destinazione funzionale degli immobili alla locazione sociale nei termini richiesti dalla legge.
Ulteriore elemento che confermerebbe l’assenza dei requisiti per l’esenzione è la mancata prova del rispetto dei limiti di canone previsti per l’edilizia sociale. Il D.M. 22 aprile 2008 stabilisce che i canoni di locazione degli alloggi sociali devono essere inferiori ai valori di mercato e determinati secondo criteri di sostenibilità economica. Anche su questo punto, mancherebbe qualsivoglia documentazione che consenta di verificare la sussistenza di tale requisito. Né l’ente avrebbe indicato l’importo dei canoni percepiti, né ha fornito attestazioni comparative che dimostrino la loro congruità rispetto ai valori di mercato. A tutto ciò si aggiungerebbe secondo l’appellante un’ulteriore criticità : l’assenza di garanzie contrattuali che vietino all’assegnatario di trasferire o cedere il proprio diritto di godimento dell’alloggio. La funzione sociale implica l’inalienabilità del bene e l’impossibilità per l’assegnatario di monetizzare o traslare su terzi un diritto che è stato riconosciuto esclusivamente per la sua condizione soggettiva di svantaggio. In mancanza di clausole vincolanti in tal senso, il bene rischierebbe di essere oggetto di speculazione o di essere sottratto alla sua funzione pubblica, con conseguente decadenza dall’agevolazione fiscale.
Con il quarto motivo, l’appellante eccepiva l’omessa motivazione sulla mancata presentazione della dichiarazione IMU. Anche su questo punto, l’appellante eccepiva l’omessa motivazione da parte dei primi giudici in ordine alla mancata presentazione della dichiarazione IMU da parte dello IACP. Questo punto risulterebbe particolarmente rilevante, in quanto la dichiarazione IMU è un documento fondamentale che serve a confermare la natura e l’uso degli immobili ai fini dell’applicazione dell’esenzione fiscale.
Aggiungeva l’appellante che l’accesso all’esenzione IMU per gli alloggi sociali non è automatico ma è subordinato non solo al rispetto dei requisiti oggettivi previsti dalla normativa, ma anche all’adempimento di specifici obblighi dichiarativi da parte del soggetto che intende beneficiarne. Tra questi, il deposito della dichiarazione IMU, strumento che assume una funzione certificativa e che consente all’ente impositore di verificare in modo puntuale e formale la sussistenza delle condizioni richieste dalla legge. L’Istituto IACP di Benevento non si costituiva in giudizio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Rileva la Corte che l’appello è fondato e come tale va accolto.
Osserva il Collegio che non può essser condivisa la motivazione offerta dai giudici di pirmo grado in merito al riconoscimento dell’esenzione IMU in favore dell’Istituto IACP di Benevento.
Invero, va in primo luogo evidenziato che, ai sensi dell’art. 13, comma 2, let. b) del D.L. 201/2011 l’esenzione IMU non opera automaticamente per tutti gli immobili di edilizia residenziale pubblica, ma è subordinata al rispetto di specifici requisiti normativi e, soprattutto, alla presenza di un riconoscimento formale o equivalente dell’immobile come alloggio sociale. Tale principio risulta chiaramente stabilito dal D.M. 22 aprile 2008, che definisce criteri stringenti per la qualificazione degli alloggi sociali, escludendo qualsiasi automatismo nell’applicazione del beneficio fiscale. Ai sensi della sopra indicata normativa, infatti, può essere definita alloggio sociale, ai sensi della normativa sopra richiamata, l’unità immobiliare destinata ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati tali immobili come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie; l’alloggio sociale deve essere dunque « adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457» e “deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative”. “Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare – ecomunque non superiore a cinque – oltre ai vani accessori quali bagno e cucina”. Ne consegue che il presupposto per accedere al regime agevolato consiste nell’accertamento oggettivo della destinazione dell’immobile e della sua conformità ai parametri richiesti dalla legge. Tale verifica non può fondarsi su presunzioni o semplici dichiarazioni, ma deve essere fondata su atti amministrativi ufficiali o elementi documentalmente provati, rilasciati o noti all’amministrazione. Sul punto va richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte,, roibadito anche di recente secondo cui “ L’esenzione dall’IMU prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b), del D.L. 201/2011 non
può essere applicata indiscriminatamente a tutti gli immobili detenuti dagli ex IACP o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, ma è subordinata alla verifica, caso per caso, della sussistenza dei requisiti previsti dal D.M. 22 aprile 2008”. In particolare, è necessario che l’immobile sia qualificato come alloggio sociale sulla base di elementi formali, documentalmente provati.La finalità sociale dell’immobile non è di per sé sufficiente a giustificare l’esenzione fiscale, in assenza di elementi documentali idonei a dimostrare la conformità ai requisiti richiesti dal D.M. 22 aprile 2008 (Cass. civ., Sez. V, n. 6380/2024).
A conferma di quanto esposto, la Corte di Cassazione, ha ribadito che “ L’esenzione dall’IMU prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b), del D.L. 201/2011 non può essere applicata indiscriminatamente a tutti gli immobili detenuti dagli ex IACP o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, ma è subordinata alla verifica, caso per caso, della sussistenza dei requisiti previsti dal D.M. 22 aprile 2008”. In particolare, è necessario che l’immobile sia qualificato come alloggio sociale sulla base di elementi formali, documentalmente provati “( Cfr. Cassazione sentenza n. 31211 del 5 dicembre 2024) .La finalità sociale dell’immobile non è di per sé sufficiente a giustificare l’esenzione fiscale, in assenza di elementi documentali idonei a dimostrare la conformità ai requisiti richiesti dal D.M. 22 aprile 2008 (Cass. civ., Sez. V, n. 6380/2024). Da quanto sopra evidenziato ne discende che spettava allo IACP fornire la prova rigorosa (e non al Comune che si limita ad assegnare secondo la graduatoria, non essendo né rimanendo controparte del contratto di locazione, né della gestione) della sussistenza dei requisiti per l’esenzione, non potendosi riconoscere un trattamento di favore sulla base di dichiarazioni prive di valore giuridico (Cass. 23680/2020 e Cass. 14511/2024). Nel caso in esame, poi, va rilevato che la parte appellata non ha depositato alcun documento ufficiale che attesti il riconoscimento formale degli immobili come alloggi sociali, escludendo così la possibilità di riconoscere il beneficio fiscale.
In merito, poi, all’eccezione sollevata dal Comune circa l’errore da parte dei primi giudici in merito alla valutazione delle prove ed in particolare all’accettazione acritica della perizia tecnica presentata dalla controparte, rileva il Collegio che effettivamente la perizia depositata dallo IACP di Benevento presenta profili di criticità, soprattutto in relazione alla metodologia utilizzata.
In particolare, la riduzione del 12% della superficie catastale appare non giustificata da idonea documentazione, nè viene indicato alcun criterio tecnico o giuridico per questa scelta. Inoltre, neppure risultano agli atti eseguiti sopralluoghi o ispezioni fisiche, al fine di verificare in loco la consistenza immobiliare. Pertanto, senza un riscontro oggettivo, la mera classificazione catastale e la corrispondenza dimensionale non costituiscono elementi idonei per dimostrare la qualificazione dell’immobile come alloggio sociale. L’adozione di una riduzione forfettaria del 12% per rientrare nei parametri dimensionali previsti dal D.M. 22 aprile 2008, avrebbe richiesto una verifica accurata dell’effettiva dimensione utile degli immobili, da condurre con misurazioni dirette.
Altro elemento di criticità riguarda, poi, l’assenza di qualsiasi valutazione relativa al numero degli occupanti per unità abitativa. Tale aspetto costituisce un requisito indispensabile ai fini del riconoscimento dell’immobile come alloggio sociale, come previsto dal Decreto Ministeriale 22 aprile 2008, art. 2 comma 7, che impone standard minimi di abitabilità in relazione alla composizione del nucleo familiare. Inoltre, va rilevato – come ben osservato dal Comune appellante- che lo IACP di Benevento ha incluso nella richiesta di esenzione IMU anche immobili accatastati nelle categorie C/1, C/2, C/3 e C/6, sostenendo che questi ultimi debbano essere considerati pertinenze degli alloggi ERP. Tuttavia, secondo la perizia, nell’allegato 4, non fornirebbe alcun elemento concreto per dimostrare che questi immobili, pur essendo accatastati in categorie non residenziali, possano comunque beneficiare dell’agevolazione fiscale.
L’argomentazione si fonderebbe su una generica collocazione catastale degli immobili rispetto agli alloggi ERP, ma ometterebbe di dimostrare la reale destinazione d’uso degli stessi e il loro effettivo collegamento funzionale con gli alloggi sociali, elemento imprescindibile ai fini del riconoscimento dell’esenzione. Il D.M. 22 aprile 2008 definisce con precisione i criteri per l’identificazione degli alloggi sociali, vincolandone l’esenzione all’utilizzo effettivo a fini abitativi. Non è possibile, pertanto, estendere automaticamente tale beneficio a unità immobiliari classificate come pertinenze sulla sola base della loro posizione catastale.
Sul punto la stessa perizia depositata dallo IACP da un lato riconosce espressamente che gli immobili accatastati in categoria C/1 sono soggetti a IMU ; dall’altro, tenta di giustificare l’esenzione per le categorie C/2, C/3 e C/6 senza fornire alcuna prova concreta che dimostri il loro effettivo utilizzo a servizio degli alloggi sociali e la loro strumentalità alla funzione abitativa. In sostanza, la perizia di parte si limita esclusivamente all’individuazione degli immobili soggetti ed esenti dal tributo IMU sulla base della loro categoria catastale, senza alcuna verifica in merito ai requisiti sostanziali richiesti dalla normativa per il riconoscimento della qualifica di alloggio sociale. Questa metodologia, oltre a essere del tutto insufficiente ai fini dell’accertamento dell’esenzione IMU, risulta in contrasto palesemente in contrasto con la disciplina normativa, che richiede una valutazione ben più approfondita, comprendente la verifica dell’effettiva destinazione sociale dell’immobile e del rispetto di tutti i requisiti funzionali e normativi previsti dal D.M. 22 aprile 2008 (Cass., Sez. 5, 23 maggio 2024, n. 14511; Cass., Sez. 5, 14/12/2021, n. 39799 e Sez. 5, 29/11/2021, n. 37342).
In merito alla al terzo motivo di appello, relativo alla eccepita carenza di motivazione e adeguata considerazione degli argomenti difensivi sollevati dal Comune di Benevento da parte dei primi giudici, osserva la Corte che non può essere condivisa la motivazione offerta dai primi giudici in riferimento alla sussistenza dei presupposti normativi e fattuali per il riconoscimento dell’esenzione IMU agli immobili oggetto di accertamento.
Deve infatti rilevarsi che nel caso in esame andava effettivamente valutata, ai fini del riconoscimento del beneficio fiscale, la prova offerta dallo IACP di Benevento in merito alla susistenza di tutti i requisiti richiesti dalla legge.
Invero, ai sensi del D.M. 22 aprile 2008, occorreva accertare la concreta e attuale destinazione funzionale dell’alloggio di proprietà dell’Istituto appellato, in relazione alla specifica finalità di ridurre il disagio abitativo di individui o nuclei familiari in condizioni di svantaggio, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. Tale funzione rappresenta l’essenza dell’alloggio sociale e come tale deve risultare comprovata mediante elementi probatori specifici e documentati. In particolare, tra i requisiti dei quali occorre fornire la prova assume rilevanza il fatto che l’immobile sia locato in modo permanente, a soggetti effettivamente svantaggiati, a canoni calmierati determinati secondo i criteri dell’edilizia sociale e che la locazione avvenga in assenza di possibilità di riscatto o trasferimento della proprietà, affinché non si configuri una trasformazione surrettizia dell’alloggio in un bene patrimoniale soggetto a valorizzazione individuale. L’alloggio sociale, infatti, ha una funzionepubblica e redistributiva e ogni deviazione dalla destinazione originaria ne comporta la fuoriuscita dal regime agevolato.
Peraltro, sulla base della normativa regionale vigente (L.R. 18/1997 e dalla L.R. 19/1997: la prima detta norme per l’assegnazione degli alloggi e la seconda la disciplina del canone ) l’ente gestore ha l’obbligo di effettuare una verifica biennale delle condizioni reddituali e familiari degli assegnatari, al fine di mantenere aggiornata la qualifica di alloggio sociale. La trasformazione dello status dell’occupante da assegnatario a conduttore privo di titolo sociale – prevista espressamente dalla legge in caso di superamento dei limiti reddituali – comporta l’automatica esclusione dell’alloggio dal novero di quelli per i quali è consentita l’esenzione IMU.
Petrtanto, l’Istituto IACP avrebbe dovuto dimostrare, per ciascun immobile, la permanenza dell’assegnazione a soggetti rientranti nella condizione A o, in alternativa, la sua destinazione a situazioni di emergenza abitativa documentata, mentre nessuna prova risulta offerta in tal senso. Non sono stati prodotti contratti di locazione aggiornati, né documenti attestanti il livello dei canoni applicati o la sussistenza dei requisiti soggettivi in capo agli occupanti. Non vi è traccia di verbali di verifica biennale o di atti amministrativi di riconoscimento della condizione reddituale degli assegnatari. L’unico elemento prodotto è la perizia di parte, la quale si limita a descrivere le caratteristiche edilizie degli immobili e a fornire una ricostruzione astratta della normativa, senza fornire alcun riscontro documentale concreto sulla destinazione funzionale degli immobili alla locazione sociale nei termini richiesti dalla legge.
Inoltre, neppure risulta offerta da parte dell’Ente gestore la prova del rispetto dei limiti di canone previsti per l’edilizia sociale. Il D.M. 22 aprile 2008 stabilisce,infatti, che i canoni di locazione degli alloggi sociali devono essere inferiori ai valori di mercato e determinati secondo criteri di sostenibilità economica. Anche su questo punto, manca una documentazione che consenta di verificare la sussistenza di tale requisito. Né l’ente risulta aver indicato l’importo dei canoni percepiti o fornito attestazioni comparative che dimostrino la loro congruità rispetto ai valori di mercato.
Va infine evidenziato che nel caso in esame si registra l’assenza di garanzie contrattuali che vietino all’assegnatario di trasferire o cedere il proprio diritto di godimento dell’alloggio, elemento questo che contrasta con la funzione sociale dell’immobile che implica l’inalienabilità del bene e l’impossibilità per l’assegnatario di monetizzare o traslare su terzi un diritto che è stato riconosciuto esclusivamente per la sua condizione soggettiva di svantaggio. In mancanza di clausole vincolanti in tal senso, il bene rischierebbe di essere oggetto di speculazione o di essere sottratto alla sua funzione pubblica, con conseguente decadenza dall’agevolazione fiscale.
Con il quarto motivo, l’appellante ha eccepito l’omessa motivazione da parte dei primi giudici sulla mancata presentazione della dichiarazione IMU da parte dello IACP.
Anche questo motivo può trovare accoglimento. Invero, rileva il Collegio che la dichiarazione IMU è un documento fondamentale che serve a confermare la natura e l’uso degli immobili ai fini dell’applicazione dell’esenzione fiscale. Tanto premesso, va ribadito che l’accesso all’esenzione IMU per gli alloggi sociali non è automatico ma è subordinato non solo al rispetto dei requisiti oggettivi previsti dalla normativa, ma anche all’adempimento di specifici obblighi dichiarativi da parte del soggetto che intende beneficiarne. Tra questi, il deposito della dichiarazione IMU, strumento che assume una funzione certificativa e che consente all’ente impositore di verificare in modo puntuale e formale la sussistenza delle condizioni richieste dalla legge. L’art. 2, comma 5-bis, del D.L. 102/2013, impone ai contribuenti che intendono accedere a esenzioni o riduzioni IMU l’obbligo di presentare una dichiarazione ufficiale in cui devono essere indicati gli identificativi catastali degli immobili e tutti gli elementi necessari per dimostrare la spettanza del beneficio.
L’obbligo dichiarativo previsto dalla legge non può essere superato dall’eventuale disponibilità di informazioni da parte del Comune, in quanto la dichiarazione non è uno strumento meramente informativo, ma un atto formale attraverso il quale il contribuente certifica la sussistenza delle condizioni per l’accesso al regime agevolativo. Il legislatore ha espressamente previsto che la dichiarazione IMU costituisca un atto necessario per la fruizione di ogni beneficio fiscale, non potendo operare un’esenzione presunta in assenza di una richiesta esplicita e debitamente formalizzata.
L’assenza della dichiarazione IMU impedisce al Comune di verificare in modo puntuale le condizioni per l’agevolazione, lasciando incertezza sugli immobili effettivamente destinati all’uso richiesto dalla normativa. Il legislatore ha espressamente previsto che la dichiarazione IMU costituisca un atto necessario per la fruizione di ogni beneficio fiscale, non potendo operare un’esenzione presunta in assenza di una richiesta esplicita e debitamente formalizzata, così come di recente affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 37385/2022); tale decisione ribadisce che il principio della decadenza da un beneficio fiscale in assenza del compimento di un onere di comunicazione espressamente previsto dalla legge è del resto un principio generale del diritto tributario, come evidenziato in precedenti sentenze (v. Cass. n. 21465 del 2020; Cass. n. 5190 del 2022).
Sussistono giusti motivi per procedere alla compensazione delle spese di giudizio, in ragione della peculiarità delle questioni trattate e delle diverse possibili inerpretazioni della normativa applicabile ai fini del riconsocimento del beneficio fiscale.
P.Q.M.
La Corte accoglie l’appello e compensa le spese del doppio grado di giudizio.
AMBIENTEDIRITTO.IT Casa Editrice