DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – C.d. decreto Salva Casa (d.l. n.69/2024) – Effetti sul mutamento destinazione di d’uso – Mutamento d’uso urbanisticamente (cd. “orizzontale” e “verticale”) – Funzionalità diversificata – Artt. 10, 23-ter, 31 e 44, dpr n. 380/2001 – Art. 1, comma 1, lett. c) L . n. 105/2024 – Cambio destinazione d’uso e modifica di destinazione d’uso funzionale – Titoli abilitativi differenziati – Fattori che richiedono il permesso di costruire o la SCIA – Violazioni e sanzioni – Destinazione di d’uso dell’immobili o di loro parti – Poteri delle Regioni e disposizioni statali – Previsioni dei titoli abilitativi – Strumenti urbanistici e differenziazione infrastrutturale del territorio – Mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante (tra categorie urbanisticamente e funzionalmente autonome) – Art. 10 e 23-ter T.U.E..
Provvedimento: SENTENZA
Sezione: 3^
Regione:
Città:
Data di pubblicazione: 30 Gennaio 2026
Numero: 3841
Data di udienza: 11 Dicembre 2025
Presidente: RAMACCI
Estensore: DI STASI
Premassima
DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – C.d. decreto Salva Casa (d.l. n.69/2024) – Effetti sul mutamento destinazione di d’uso – Mutamento d’uso urbanisticamente (cd. “orizzontale” e “verticale”) – Funzionalità diversificata – Artt. 10, 23-ter, 31 e 44, dpr n. 380/2001 – Art. 1, comma 1, lett. c) L . n. 105/2024 – Cambio destinazione d’uso e modifica di destinazione d’uso funzionale – Titoli abilitativi differenziati – Fattori che richiedono il permesso di costruire o la SCIA – Violazioni e sanzioni – Destinazione di d’uso dell’immobili o di loro parti – Poteri delle Regioni e disposizioni statali – Previsioni dei titoli abilitativi – Strumenti urbanistici e differenziazione infrastrutturale del territorio – Mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante (tra categorie urbanisticamente e funzionalmente autonome) – Art. 10 e 23-ter T.U.E..
Massima
CORTE DI CASSAZIONE PENALE, Sez. 3^, 30 gennaio 2026, (ud. 11/12/2025), Sentenza n. 3841
DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – C.d. decreto Salva Casa (d.l. n.69/2024) – Effetti sul mutamento destinazione di d’uso – Mutamento d’uso urbanisticamente (cd. “orizzontale” e “verticale”) – Funzionalità diversificata – Artt. 10, 23-ter, 31 e 44, dpr n. 380/2001 – Art. 1, comma 1, lett. c) L . n. 105/2024.
L’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001 (introdotto dalla legge n. 164/2014 e modificato dal di n. 69/2024 (cd “salva casa”), stabilisce che il mutamento della destinazione d’uso, cd. orizzontale di una singola unità immobiliare all’interno della medesima categoria funzionale è sempre consentito, con o senza opere, nel rispetto delle normative di settore, salva la facoltà degli strumenti urbanistici comunali di predeterminarne specifiche condizioni. Parimenti è consentito, nei limiti e alle condizioni di cui ai commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies del citato art. 4-ter, il mutamento cd. verticale, con o senza opere, tra categorie funzionali diverse, per una singola unità immobiliare ubicata: a) nelle zone territoriali omogenee «a», «b» e «c» di cui all’art. 2 del d.m. n. 1444 del 1968; b) nelle zone equipollenti definite dalle leggi regionali. Resta esclusa la categoria funzionale «rurale» di cui alla lett. d) del primo comma dell’art. 4-ter. Pertanto, l’operatività del mutamento verticale è subordinata al rispetto: a) delle condizioni puntuali di cui al comma 1-quater dell’art. 4-ter; b) delle normative di settore applicabili; c) delle specifiche condizioni eventualmente fissate dagli strumenti urbanistici comunali.
DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Cambio destinazione d’uso e modifica di destinazione d’uso funzionale – Titoli abilitativi differenziati – Fattori che richiedono il permesso di costruire o la SCIA – Violazioni e sanzioni.
Il mutamento di destinazione d’uso mediante opere richiede il permesso di costruire per le modifiche che comportano il passaggio di categoria urbanistica dell’immobile e, se il cambio d’uso è eseguito nei centri storici, per quelle all’interno di una medesima categoria omogenea; il mutamento di destinazione d’uso senza opere è assoggettato a SCIA, purché intervenga nell’ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o, se il cambio d’uso sia eseguito nei centri storici, anche all’interno di una stessa categoria omogenea. Le sanzioni previste per il cambio di destinazione d’uso risultano giustificate dall’esigenza di scongiurare il pericolo di compromissione degli equilibri prefigurati dagli strumenti urbanistici in relazione al corretto e ordinato assetto del territorio. Deve ritenersi consentita la modifica di destinazione d’uso funzionale che non comporti una oggettiva modificazione dell’assetto urbanistico ed edilizio del territorio e non incida sugli indici di edificabilità, che non determini, cioè, un aggravio del carico urbanistico, inteso come maggiore richiesta di servizi cosiddetti secondari, come ad esempio gli spazi pubblici destinati a parcheggio e le esigenze di trasporto, smaltimento di rifiuti e viabilità, derivante dalla diversa destinazione impressa al bene.
DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Destinazione di d’uso dell’immobili o di loro parti – Poteri delle Regioni e disposizioni statali – Previsioni dei titoli abilitativi – Strumenti urbanistici e differenziazione infrastrutturale del territorio – Mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante (tra categorie urbanisticamente e funzionalmente autonome) – Art. 10 e 23-ter T.U.E..
L’art. 10, comma 2 del d.P.R. 380/2001 attribuisce alle Regioni (fermo restando quanto previsto dall’art. 23-ter comma 1-quinquies) il potere di stabilire con legge quali mutamenti connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a segnalazioni certificata di inizio attività; tale potere deve tener conto delle disposizioni di principio poste dalla legge statale. Pertanto, la destinazione d’uso è un elemento che qualifica la connotazione del bene immobile e risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione. Essa individua il bene sotto l’aspetto funzionale, specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazione di zona. L’organizzazione del territorio comunale e la gestione dello stesso vengono realizzate attraverso il coordinamento delle varie destinazioni d’uso in tutte le loro possibili relazioni e le modifiche non consentite di queste incidono negativamente sull’organizzazione dei servizi, alterando appunto il complessivo assetto territoriale. Il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è dunque solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, tenuto conto che nell’ambito delle stesse categorie possono aversi mutamenti di fatto, ma non diversi regimi urbanistico – contributivi, stanti le sostanziali equivalenze dei carichi urbanistici nell’ambito della medesima categoria
(Annulla con rinvio sentenza del 17/04/2025 del TRIBUNALE DI VASTO) Pres. RAMACCI, Rel. DI STASI, Ric. P.R. in proc. Sciascia e altro
Allegato
Titolo Completo
CORTE DI CASSAZIONE PENALE, Sez. 3^, 30 gennaio 2026, (ud. 11/12/2025), Sentenza n. 3841SENTENZA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA PENALE
composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
omissis
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto dal Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Vasto
nei confronti di
Sciascia, nata a Fresagrandinaria il ../../….;
Alessandrini, nato a Fresagrandinaria il ../../….;
avverso la sentenza del 17/04/2025 del TRIBUNALE DI VASTO;
visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso;
udita la relazione svolta dal consigliere Antonella Di Stasi;
letta la requisitoria scritta del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale Giulio Monferini, che ha concluso chiedendo di voler annullare il provvedimento impugnato con rinvio per nuovo giudizio.
lette per l’imputata Sciascia le conclusioni scritte dell’avv. Rosario Di Giacomo, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.
RITENUTO IN FATTO
1. Con sentenza del 17/04/2025, il Tribunale di Vasto assolveva Alessandrini e Sciascia dal reato di cui agli artt. 110 cod.pen., 23-ter, 31, comma 1 e 44, comma 1 lett. b) d.P.R. n. 380/2001 con la formula “perché il fatto
non è previsto dalla legge come reato”.
2. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Vasto, articolando un unico motivo, con il quale deduce violazione di legge in relazione agli artt. 23-ter, 31, comma 1 e 44, comma 1 lett. b) dpr n. 380/2001, nonchè all’art. 1, comma 1, lett. c) L 105/2024.
Argomenta che il Tribunale aveva violato la disciplina relativa all’applicazione del reato di mutamento di destinazione di uso, attribuendo una esegesi erronea della novella normativa del decreto Salva Casa; osserva che il reato contestato concerne il mutamento di destinazione di uso del piano terra di fabbricato ubicato in zona agricola, destinato a rimessa, in attività artigianale di servizio; si tratta, in particolare, di un intervento reso in variante in area agricola e, quindi, rientra nella lettera E) del dm n. 1444/1968; la legge cd Salva Casa ha escluso la categoria rurale dal suo ambito di applicazione, essendo finalizzata al recupero e utilizzo di volumi esistenti all’interno dei centri urbani; nella specie, il mutamento di destinazione di uso è avvenuto con opere ed in assenza di titolo legittimo.
Chiede, pertanto, l’annullamento della sentenza impugnata.
3. Il Pg ha depositato requisitoria scritta. La Difesa di Sciasca ha depositato memoria ex art. 611 cod.proc.pen. con conclusioni scritte.
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Il ricorso è fondato.
2.1. L’art. 10, comma 2 del d.P.R. 380/2001 attribuisce alle Regioni (fermo restando quanto previsto dall’art. 23-ter comma 1-quinquies) il potere di stabilire con legge quali mutamenti connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a segnalazioni certificata di inizio attività; tale potere deve tener conto delle disposizioni di principio poste dalla legge statale.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte (cfr. Sez. 3, n. 9894 del 20/01/2009, Tarallo, Rv. 243102; conf. Sez. 3, n. 5712 del 13/12/2013, Tortora, Rv. 258686; Sez. 3, n. 39897 del 24/06/2014, Filippi, Rv. 260422; Sez. 3, n. 26455 del 05/04/2016, Stellato, Rv. 267106) la destinazione d’uso è un elemento che qualifica la connotazione del bene immobile e risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione. Essa individua il bene sotto l’aspetto funzionale, specificando le destinazioni di zona fissate dagli strumenti urbanistici in considerazione della differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazione di zona. L’organizzazione del territorio comunale e la gestione dello stesso vengono realizzate attraverso il coordinamento delle varie destinazioni d’uso in tutte le loro possibili relazioni e le modifiche non consentite di queste incidono negativamente sull’organizzazione dei servizi, alterando appunto il complessivo assetto territoriale. Il mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante è dunque solo quello tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico, tenuto conto che nell’ambito delle stesse categorie possono aversi mutamenti di fatto, ma non diversi regimi urbanistico – contributivi, stanti le sostanziali equivalenze dei carichi urbanistici nell’ambito della medesima categoria (Sez.3 n.34812 del 2017, non mass.).
2.2. Questa Corte ha chiarito che il mutamento di destinazione d’uso mediante opere richiede il permesso di costruire per le modifiche che comportano il passaggio di categoria urbanistica dell’immobile e, se il cambio d’uso è eseguito nei centri storici, per quelle all’interno di una medesima categoria omogenea (ex plurimis, Sez. 3, n. 11303 del 04/02/2022, Rv. 282929; Sez. 3, n. 26455 del 05/04/2016, Rv. 267106; Sez. 3, n. 39897 del 24/06/2014, Rv. 260422); il mutamento di destinazione d’uso senza opere è assoggettato a SCIA, purché intervenga nell’ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o, se il cambio d’uso sia eseguito nei centri storici, anche all’interno di una stessa categoria omogenea (Sez. 3, 24 giugno 2014, n. 39897, Rv. 260422; sez. 3, 13 dicembre 2013, Rv. 258686; in senso analogo, Sez. 3, 7 maggio 2015, n. 42453, Rv. 265191; Sez. 3, 16 ottobre 2014, n. 3953, Rv. 262018). E, come sottolineato dalla richiamata giurisprudenza di questa Corte, le sanzioni previste per il cambio di destinazione d’uso risultano giustificate dall’esigenza di scongiurare il pericolo di compromissione degli equilibri prefigurati dagli strumenti urbanistici in relazione al corretto e ordinato assetto del territorio. Deve ritenersi consentita la modifica di destinazione d’uso funzionale che non comporti una oggettiva modificazione dell’assetto urbanistico ed edilizio del territorio e non incida sugli indici di edificabilità, che non determini, cioè, un aggravio del carico urbanistico, inteso come maggiore richiesta di servizi cosiddetti secondari, come ad esempio gli spazi pubblici destinati a parcheggio e le esigenze di trasporto, smaltimento di rifiuti e viabilità (cfr., Sez. 3, n. 24852 del 8/5/2013, non mass.), derivante dalla diversa destinazione impressa al bene.
2.3. Va, altresì, tenuto conto di quanto disposto dall’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001 (introdotto dalla legge n. 164/2014 e modificato dal di n. 69/2024 (cd “salva casa”), il quale individua il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante. Al comma 1 si prevede che il mutamento di destinazione d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie o se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di edilizia libera disciplinati dall’art. 6 TU.
Nel comma 1-bis, introdotto dal d.l. 69/2024, si stabilisce che il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale (mutamento di destinazione d’uso cd orizzontale) è sempre consentito, con o senza opere, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Il successivo comma 1-ter, introdotto dal di. 69/2024, consente nel rispetto di quanto previsto nei successivi commi 1-quater e 1-quinquies, mutamenti di destinazione d’uso, con o senza opere, tra categorie funzionali diverse (mutamento di destinazione d’uso cd verticale)- fatta eccezione per la categoria funzionale rurale di cui alla lett d) del primo comma- di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone a), b) e c) di cui all’art. 2 d.m. n. 1444/1968 ovvero nelle zone equipollenti definite dalle leggi regionali in materia, sempre nel rispetto delle condizioni di cui al successivo comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Le condizioni per il mutamento di destinazione d’uso “verticale” tra le categorie funzionali diverse- sempre nei limiti stabiliti dal comma 1-ter – sono precisate nel comma 1-quater.
3. Tanto premesso, il ricorso è fondato, essendo del tutto mancante la motivazione riguardo ad elementi decisivi e rilevanti ai fini della compiuta valutazione della rilevanza penale o meno della condotta contestata in relazione alla normativa applicabile.
Non è stato, in particolare, valutato quale sia stato il tipo di mutamento di destinazione d’uso realizzato; nè in motivazione vi è alcun riferimento alla categoria funzionale interessata dal mutamento di destinazione d’uso (agricola); neppure risultano menzionate quali siano state le opere realizzate per l’installazione di macchinari ed attrezzature nell’immobile nè alcun riferimento è stato effettuato alla presenza o meno di eventuali titoli abilitativi.
4. La carenza motivazionale rilevata integra il dedotto vizio di violazione di legge denunciato dal ricorrente e comporta l’annullamento della sentenza impugnata con rinvio per nuovo giudizio.
P.Q.M.
Annulla la sentenza impugnata con rinvio per nuovo giudizio al Tribunale di Vasto, in diversa persona fisica.
Così deciso il 11/12/2025
AMBIENTEDIRITTO.IT Casa Editrice