CORTE DI CASSAZIONE CIVILE, SEZ. 2^, 11 gennaio 2026, Ordinanza n. 612

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Provvedimento: ORDINANZA
Sezione: 2^
Regione:
Città:
Data di pubblicazione: 11 Gennaio 2026
Numero: 612
Data di udienza: 16 Dicembre 2025
Presidente: GRASSO
Estensore: CORTESI

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Premassima

DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Interventi abusivi eseguiti sull’edificio di comune proprietà – Distanze legali – Valutazione della lesione del decoro architettonico – Deprezzamento immobile – RISARCIMENTO DEL DANNO – Danno patrimoniale – Prova – Presunzioni – Valutazione equitativa – Rimozione delle opere – Risarcimento – Artt. 871, 872 e 1226 cod. civ.. (Segnalazione e massima a cura di Martina Marano)

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Massima

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE, SEZ. 2^, 11 gennaio 2026, (ud. 16/12/2025) Ordinanza n. 612

DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Interventi abusivi eseguiti sull’edificio di comune proprietà – Distanze legali – Valutazione della lesione del decoro architettonico – Deprezzamento immobile – RISARCIMENTO DEL DANNO – Danno patrimoniale – Prova – Presunzioni – Valutazione equitativa – Rimozione delle opere – Risarcimento – Artt. 871, 872 e 1226 cod. civ..

Il pregiudizio derivante dal deprezzamento di un immobile conseguente alla realizzazione di opere in violazione delle norme sulle distanze legali non può mai ritenersi “in re ipsa”, ma deve essere specificamente allegato e dimostrato dal soggetto danneggiato, anche mediante il ricorso a presunzioni. Qualora le opere vengano rimosse, il risarcimento è riconoscibile esclusivamente nei limiti del concreto ed effettivo danno patrimoniale subito.

(Rigetta il ricorso e conferma la sentenza n. 841/2023 – CORTE D’APPELLO DI ROMA), Pres. GRASSO, Est. CORTESI, Ric. Kosmala c. Doroteo

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Allegato

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Titolo Completo

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE, SEZ. 2^, 11 gennaio 2026, (ud. 16/12/2025) Ordinanza n.612

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SENTENZA

 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Omissis

ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

sul ricorso n.r.g. 8820/2023, proposto da:
KOSMALA KRZYSZTOF e MARUSIA, rappresentati e difesi, per procura speciale depositata il 21 marzo 2024, dagli Avv.ti A. GALLETTI ed E. ORIGLIA, presso i quali hanno eletto domicilio in ROMA, VIA FRANCESCO DENZA, N. 3

– ricorrente –

CONTRO

DOROTEO, rappresentato e difeso, per procura allegata al controricorso, dall’Avv. A. SANTINI, presso la quale ha eletto domicilio in ROMA, VIA RAFFAELE CAVERNI, N. 6

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 841/2023, depositata il 3 febbraio 2023 e notificata il 6 febbraio 2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16 dicembre 2025 dal consigliere Francesco Cortesi.

RILEVATO CHE:

1. Kosmala e Marusia Kosmala convennero innanzi al Tribunale di Roma Doroteo, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni loro derivati dagli interventi abusivi che costui aveva eseguito sull’edificio di comune
proprietà.

Dedussero, in particolare, che il Doroteo aveva realizzato un manufatto in appoggio alla facciata, una porta-finestra, tre pensiline e una caldaia, alterando il decoro architettonico dell’edificio e cagionandovi danni estetici e funzionali, oltre alla diminuzione del valore economico.

Il Tribunale, rilevato che nelle more del giudizio il Doroteo aveva demolito le opere abusive, rigettò la domanda e condannò gli attori al pagamento delle spese.

2. La pronunzia, appellata dai Kosmala, venne confermata dalla Corte d’Appello di Roma.

Anche i giudici d’appello rilevarono che, per effetto della demolizione delle opere, l’immobile aveva riacquistato il suo valore di mercato e che, a fronte di ciò, gli appellanti non avevano dato prova di ulteriori e specifici pregiudizi economici da loro subìti.

Quanto, poi, alla lesione del decoro architettonico del fabbricato, osservarono che, sulla base delle prove acquisite, quest’ultimo versava in stato di degrado già prima degli interventi eseguiti dall’appellato, presentando distacchi di intonaco e lesioni in più punti, anche in conseguenza di precedenti opere realizzate dai Kosmala nella parete perimetrale di loro esclusiva proprietà; conseguentemente, ricondussero le condizioni dell’edificio all’uso che ne avevano fatto i comproprietari, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ.

3. Avverso tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione Kosmala e Marusia Kosmala, articolando tre motivi.

Doroteo ha resistito con controricorso.

Il 6 febbraio 2024 il Consigliere delegato della Sezione II Civile ha formulato proposta di definizione anticipata ai sensi dell’art. 380-bis cod. proc. civ.; i ricorrenti hanno depositato istanza di decisione ed è stata così fissata adunanza camerale per la discussione, in prossimità della quale le parti hanno depositato memorie.

CONSIDERATO CHE:

1. Con il primo motivo è dedotta violazione degli artt. 871, 872 e 1226 cod. civ.

La sentenza impugnata è sottoposta a critica nella parte in cui ha escluso l’esistenza di un danno risarcibile per effetto dell’accertata demolizione delle opere abusive.

I ricorrenti richiamano l’orientamento giurisprudenziale che, in tale caso, riconosce al danneggiato una doppia tutela, legittimandolo a richiedere tanto la riduzione in pristino quanto il risarcimento del danno subìto in ragione della diminuzione temporanea del valore della sua proprietà, da ritenersi “in re ipsa”, senza necessità di una specifica attività probatoria.

Osservano, quindi, che nella specie era stato accertato che il Doroteo aveva realizzato un manufatto in parziale aderenza al muro perimetrale dell’edificio e al di sotto della loro veduta, in violazione della normativa sulle distanze contenuta nel codice civile e nei regolamenti edilizi; dal che deducono il loro diritto al risarcimento, quantomeno limitatamente al periodo di tempo compreso fra la realizzazione e la demolizione dell’opera.

2. Con il secondo mezzo è dedotta la nullità della sentenza per violazione degli artt. 112 e 118 disp. att. cod. proc. civ.

Ad avviso dei ricorrenti, la Corte d’Appello avrebbe omesso di pronunciarsi sul motivo d’appello con il quale avevano denunziato la manifesta illogicità e contraddittorietà della sentenza di primo grado nella parte afferente alla valutazione della lesione del decoro architettonico.

3. Il terzo motivo, infine, è rubricato «Nullità della sentenza per omessa pronuncia – Violazione degli artt. 112 c.p.c., 118 disp. att. cpc, 91 primo comma cpc e 92 secondo comma cpc.».

Secondo i ricorrenti, la sentenza d’appello avrebbe omesso di provvedere sul motivo con il quale essi avevano censurato la decisione di primo grado per la parte concernente le spese.

Il Tribunale, infatti, aveva posto le spese del giudizio interamente a loro carico in quanto parti soccombenti, benché fosse emerso che la domanda, al momento della sua proposizione, era fondata, come confermato dalla successiva demolizione delle opere da parte del Doroteo; i primi giudici, pertanto, avrebbero dovuto prendere atto dell’intervenuta cessazione della materia del contendere su una domanda che «aveva tutti i presupposti di fatto e di diritto per essere accolta».

4. Il primo motivo è infondato.

4.1. Nell’escludere la sussistenza del danno da deprezzamento, la Corte d’appello ha rilevato che, in presenza di opere realizzate in violazione delle norme sulle distanze legali, al proprietario confinante spettano sia la tutela in forma specifica che la tutela risarcitoria, precisando tuttavia che, se le opere sono state rimosse, non è sufficiente, ai fini del risarcimento, affermare che l’edificio ha subìto un deprezzamento in conseguenza della violazione, poiché il valore dell’immobile è suscettibile di essere riacquistato per effetto della rimozione.

Su tale base, e poiché le opere abusive erano state nel frattempo demolite, la Corte ha respinto la domanda risarcitoria in parte qua per difetto di prova in ordine al pregiudizio economico lamentato.

4.2. In questo senso la sentenza impugnata si pone in continuità con i principii più volte affermati da questa Corte.

È stato infatti ripetutamente affermato che in presenza di opere realizzate in violazione delle norme sulle distanze legali il danno risarcibile non è mai “in re ipsa”, ma la sua esistenza dev’essere allegata e provata dal danneggiato, seppure anche attraverso presunzioni, «tenendo conto di fattori, utili anche alla valutazione equitativa, e da cui si desuma una riduzione di fruibilità della proprietà, del suo valore e di altri elementi che vanno allegati e provati dall’attore» (così, fra le altre, Cass. n. 17758/2024, con ampi richiami alla precedente pronunzia n. 33645/2022, resa a Sezioni Unite).

In coerenza con tale impostazione, poi, si è precisato che in caso di rimozione delle opere il rimedio del risarcimento del danno va consentito nei limiti dell’effettività del pregiudizio, vale a dire «tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto dalle norme non rispettate e non del valore di mercato dell’immobile, diminuito per effetto della detta violazione, poiché tale pregiudizio è suscettibile di eliminazione» (così Cass. n. 14294/2018).

Correttamente, pertanto, la Corte d’Appello ha ritenuto che, una volta accertato che le opere erano state rimosse, la mera denunzia di un danno da deprezzamento dell’immobile non fosse sufficiente a dare prova di un pregiudizio risarcibile, dando atto che, per il resto, gli odierni ricorrenti non avevano «allegato e dimostrato di aver subito alcun ulteriore danno economico».

5. Il secondo motivo è inammissibile.

5.1. In relazione al pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio, la sentenza impugnata ha operato una valutazione delle emergenze istruttorie, rappresentate, in particolare, dalla consulenza tecnica d’ufficio e da quella prodotta dagli odierni ricorrenti, con la documentazione fotografica allegata.

I giudici d’appello sono così giunti alla conclusione secondo cui le pregresse condizioni di degrado dell’immobile non consentivano di ritenere configurato alcun effettivo pregiudizio al decoro architettonico dell’immobile.

5.2. I ricorrenti, nel denunziare il mancato esame del motivo con il quale censuravano sul punto la pronunzia di primo grado, in quanto affetta da «manifesta illogicità e contraddittorietà», sollecitano, in realtà, una rivalutazione dello stesso materiale istruttorio, del quale non condividono l’apprezzamento svolto dalla Corte d’appello. Si tratta tuttavia, com’è evidente, della richiesta di un sindacato non consentito in questa sede, in quanto ha ad oggetto un apprezzamento di fatto, come tale riservato al giudice del merito.

6. Dalle statuizioni che precedono discende il rilievo dell’intervenuta formazione del giudicato sull’infondatezza della domanda originariamente formulata dagli odierni ricorrenti.

Resta così assorbito (in senso improprio) l’esame del terzo motivo, che postula il rilievo non esplicitato, in base al quale il giudice di primo di grado avrebbe dovuto dichiarare cessata la materia del contendere, avendo, invece, rigettato la domanda.

Il ricorso è dunque complessivamente meritevole di rigetto.

A tale statuizione consegue la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio, liquidate come in dispositivo.

Gli stessi ricorrenti vanno inoltre condannati, in forza di quanto disposto dall’art. 96, terzo e quarto comma, cod. proc. civ., richiamato dall’art. 380-bis cod. proc. civ., al pagamento delle ulteriori somme pure liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio, che liquida, in favore del controricorrente, in € 3.000,00 per compensi professionali, € 200,00 per esborsi, rimborso forfetario al 15% ed accessori di legge, oltre ad € 800,00 ai sensi dell’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ., e, in favore della cassa delle ammende, a € 800,00 ai sensi dell’art. 96, comma quarto, cod. proc. civ.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Corte di cassazione, il 16 dicembre 2025.