CORTE DI CASSAZIONE CIVILE, Sez. 2^, 10 Marzo 2026, Sentenza n. 5355

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Provvedimento: SENTENZA
Sezione: 2^
Regione:
Città:
Data di pubblicazione: 10 Marzo 2026
Numero: 5355
Data di udienza: 19 Febbraio 2026
Presidente: ORILIA
Estensore: OLIVA

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Premassima

DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Comunione del muro divisorio – Pro indiviso (incidente per l’intero spessore) – Partecipanti – Par condicio – Divieto di utilizzo oltre la metà dello spessore – Eccezione – Opere previste dall’art. 884 c.1, c.c. – Comproprietà – Disciplina prevista per il muro divisorio – Travi, chiavi o catene di rinforzo infisse, nicchie e incavi aperti – Infissione di vetrine o mostre sul muro comune – Locale destinato all’esercizio di attività commerciale – Ius possidendi – Limiti – Regime del muro tra proprietà confinanti e delle parti comuni tra condomini – Regole d’uso – Differenza tra l’art. 884 c.c. e l’art. 1102 c.c. – Uti dominus e uti condominus limiti previsti dall’art. 1117 c.c. – Linea di confine di un muro – Contitolarità del rispettivo diritto – Limitazioni legali della proprietà – Misurazione della distanza legale di una siepe dal muro comune – C.d. faccia esterna prospiciente ciascuna proprietà.

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Massima

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE, Sez. 2^, 10 Marzo 2026 (ud. 19/02/2026), Sentenza n. 5355

 

DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Comunione del muro divisorio – Pro indiviso (incidente per l’intero spessore) – Partecipanti – Par condicio – Divieto di utilizzo oltre la metà dello spessore – Eccezione – Opere previste dall’art. 884 c.1, c.c..

In via generale, il principio della par condicio dei partecipanti alla comunione del muro divisorio deve essere applicato in guisa da garantire loro uno stato di cose che consenta la possibilità di esercizio delle rispettive facoltà e ciò già allo stato meramente potenziale. Il che non significa concepire la comunione del muro divisorio come una comunione pro diviso, bensì che, trattandosi di comunione pro indiviso, incidente sul muro per l’intero spessore, debba, per il rispetto della par condicio, ritenersi che un comproprietario non possa utilizzarlo con opera diversa da quella prevista dal 1 comma dell’art. 884 oltre la metà del suo spessore, e ciò debba in particolare dirsi per gli incavi, tanto più che l’esistenza di incavi che si addentrino oltre il limite predetto è dal legislatore considerata, sia pure con certi presupposti, come sintomatica della proprietà esclusiva del muro in favore del proprietario dalla cui parte i vani si presentano (art. 881, 2 comma, cod. civile)”. (massima a cura dell’avv. P. Cotza)

 

DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Comunione del muro – Comproprietà – Disciplina prevista per il muro divisorio – Travi, chiavi o catene di rinforzo infisse, nicchie e incavi aperti – Infissione di vetrine o mostre sul muro comune – Locale destinato all’esercizio di attività commerciale – Ius possidendi – Limiti.

La disciplina prevista, per il muro divisorio comune, dall’art. 884, primo e secondo comma, c.c., prevale sul principio di cui all’art. 1102 c.c., in quanto costituisce norma speciale, specificamente applicabile alla comunione del muro. Dal combinato disposto delle disposizioni contenute, rispettivamente, nel primo e nel secondo comma dell’art. 884 c.c. e nel secondo comma dell’art. 881 c.c. discende che ciascun comproprietario del muro può far valere, in sede possessoria o petitoria, il proprio diritto a che le travi, chiavi o catene di rinforzo infisse – e, per analogia, le altre infissioni operate nel muro stesso – ovvero le nicchie e gli incavi aperti, nel muro comune, dall’altro comproprietario non eccedano, come profondità, il limite della metà dello spessore del muro predetto, ovvero che esse siano eliminate, o chiuse, qualora, ancorché non eccedenti il limite della metà, minino comunque la stabilità del muro o lo danneggino in altro modo. L’infissione di vetrine o mostre sul muro comune, da parte di un condomino, in corrispondenza del proprio locale destinato all’esercizio di attività commerciale, non costituisce di per sé abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune che fa capo, come ius possidendi, a tutti i condomini, se effettuato nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., è stato infatti operato per evidenziare il deficit dell’indagine condotta, su tale specifico profilo, dal giudice di merito, e non invece per affermare che l’uso del muro comune è sempre consentito, con il solo limite dell’art. 1102 c.c.

DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Regime del muro tra proprietà confinanti e delle parti comuni tra condomini – Regole d’uso – Differenza tra l’art. 884 c.c. e l’art. 1102 c.c. – Uti dominus e uti condominus limiti previsti dall’art. 1117 c.c.

La comunione del muro tra proprietà confinanti è regolata dall’art. 884 c.c. con attribuzioni di facoltà specifiche. Tale regime, inteso ad assicurare la funzione divisoria del muro comune, differisce dal regime del muro condominiale, del quale è consentita l’utilizzazione a ciascuno dei condomini in conformità alla destinazione propria della cosa e nel rispetto del pari diritto degli altri condomini. Le regole sull’uso delle cose comuni tra condomini, dunque, non sono automaticamente estensibili alla comunione del muro divisorio, in quanto esse trovano la loro ratio ed esauriscono i loro effetti nell’ambito del condominio e dei suoi rapporti interni: tanto è vero che si è esclusa la possibilità di configurare il diritto del partecipante al condominio, che sia anche proprietario esclusivo di un locale confinante con un muro dell’edificio condominiale, di esercitare le facoltà di appoggio previste dall’art. 884 c.c., o di aprirvi un passaggio per mettere in comunicazione porzioni del condominio con beni di sua proprietà esclusiva esterni allo stesso, senza il consenso degli altri partecipanti al condominio, poiché la qualità di comproprietario del muro condominiale gli consente non già di fruirne uti dominus, ma soltanto uti condominus, e dunque nei limiti previsti dall’art. 1117 c.c., ovvero per il miglior godimento della sua proprietà ricompresa nel condominio, e non invece a vantaggio di un cespite estraneo al condominio stesso. Pertanto, le facoltà riconosciute al condomino, di utilizzare le parti comuni dell’edificio, sono dunque diverse e non confondibili con quelle attribuite, al comproprietario del muro divisorio, dall’art. 884 c.c., che costituisce di conseguenza norma speciale, tanto al criterio generale dell’art. 1102 c.c., quanto a quello sancito, in materia di condominio, dall’art. 1117 c.c. Detti criteri, di conseguenza, vanno considerati recessivi rispetto alla disciplina speciale prevista, per il muro divisorio, dall’art. 884 c.c. Da tutto quanto precede deriva che, in presenza di un muro divisorio comune, ciascun comproprietario ha facoltà di aprirvi incavi e nicchie, ed in genere di farne uso, soltanto sino alla metà del suo spessore, a meno che l’intervento non mini la stabilità, o non danneggi, la struttura muraria comune (nel qual caso esso è comunque escluso dal secondo comma dell’art. 884 c.c.). Sicché, va riconosciuta al comproprietario del muro divisorio la facoltà di agire per opporsi all’apertura, da parte dell’altro comproprietario, di nicchie che superino la metà dello spessore della struttura comune, tanto esercitando l’azione petitoria, (come è avvenuto nella fattispecie), quanto invocando la tutela del compossesso.

 

DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Linea di confine di un muro – Contitolarità del rispettivo diritto – Limitazioni legali della proprietà – Misurazione della distanza legale di una siepe dal muro comune – C.d. faccia esterna prospiciente ciascuna proprietà.

In tema di limitazioni legali della proprietà, ove due fondi siano delimitati da un muro comune, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro medesimo, giacché su di esso, e sull’area di relativa incidenza, i proprietari confinanti esercitano la contitolarità del rispettivo diritto per l’intera estensione ed ampiezza. Ne consegue che, ai fini della misurazione della distanza legale di una siepe dal muro comune, si deve avere riguardo alla facciata del muro stesso prospiciente alla siepe, e non calcolarsi detta distanza rispetto alla linea mediana del muro comune. Dunque, la ragione per la determinazione delle distanze e del confine, non si deve far riferimento alla linea mediana del muro divisorio, bensì alla sua faccia esterna prospiciente ciascuna proprietà, risiede nel fatto che, proprio perché il muro è oggetto di comunione, esso non rientra, né in tutto né in parte, nell’uno o nell’altro fondo, ma costituisce entità autonoma rispetto ad essi (analogamente a quanto si verifica, tra i fondi extraurbani, nell’ipotesi di formazione di strada vicinale ex collatione privatorum agrorum) e pertanto non può essere considerato ai fini del computo delle distanze di altre fabbriche, o impianti, dal confine tra i due fondi.

(Accoglie in parte il ricorso promosso avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di GENOVA n. 345/2025) Pres. ORILIA, Rel. OLIVA, Ric. Fusi c. Gazzolo

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Allegato

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Titolo Completo

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE, Sez. 2^, 10 Marzo 2026 (ud. 19/02/2026), Sentenza n. 5355

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SENTENZA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Omissis

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso 14578-2025 proposto da:
FUSI e FUSI, in proprio e quali procuratori speciali di GAZZOLO ALESSANDRA, rappresentati e difesi dall’avv. ELIA RICCI

– ricorrenti –

CONTRO

GAZZOLO, rappresentato e difeso dall’avv. CARMELA DE LUCIA

– controricorrente –

nonchè contro

GAZZOLO, rappresentata e difesa dall’avv. TEO TIRELLI

– controricorrente –

avverso la sentenza n.345/2025 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata in data 19/03/2025;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere Oliva;

udito il Procuratore Generale, nella persona del Sostituto dott. FULVIO TRONCONE;

uditi l’avv. Elia Ricci, per la parte ricorrente, l’avv. Carmela De Lucia, per il controricorrente Gazzolo e l’avv. Teo Tirelli, per la controricorrente Gazzolo

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 30.12.2014 Fusi e Fusi, nudi proprietari, e Gazzolo, usufruttuaria, di un immobile sito in Portofino, Molo Umberto I n. ., destinata ad attività commerciale, esponevano che nel 2013 avevano appreso che il 23.3.1996 Gazzolo, proprietario dell’immobile confinante con il loro, aveva presentato istanza di sanatoria per alcune opere realizzate nella sua proprietà, consistenti, tra l’altro, nella realizzazione di alcune nicchie nei muri perimetrali, a confine con le proprietà vicine, per una profondità superiore alla metà dello spessore della muratura.

Contestavano che, in tal modo, il convenuto si era appropriato di un’area di mq. 2,36 collocata nella metà della muratura di loro proprietà ed agivano, ex art. 948 c.c., rivendicando la proprietà esclusiva di detta area e chiedendo la chiusura delle nicchie di cui anzidetto, nonché invocando la condanna del convenuto al risarcimento del danno da occupazione senza titolo dello spazio di loro proprietà, invocando al contempo l’accertamento del confine tra le due proprietà.

Si costituiva il convenuto, eccependo che le nicchie esistevano da sempre nel suo locale e formulando domanda riconvenzionale di usucapione dell’area controversa.

Espletata la C.T.U., la causa era decisa con sentenza n. 2086/2017, con la quale il Tribunale di Genova accoglieva in parte la domanda, ordinando al convenuto la cessazione delle condotte assunte in violazione del precetto di cui all’art. 1102 c.c. e dunque a ridurre la profondità delle nicchie oggetto di causa sino alla linea mezzana del muro, nonché condannandolo al risarcimento del danno, quantificato in € 11.241,66.
Interponeva appello avverso detta decisione il soccombente, eccependo il suo difetto di legittimazione passiva, essendo egli l’usufruttuario del locale in cui erano state aperte le nicchie contestate, la nuda proprietà del quale apparteneva a Gazzolo, giusta donazione del 5.12.2012; in subordine, eccepiva la non integrità del contraddittorio, a cagione della mancata evocazione nel giudizio di prime cure della detta nuda proprietaria, e concludeva comunque per la riforma della decisione di prima istanza.

Si costituivano in appello gli odierni ricorrenti, affermando di non aver mai saputo che la nuda proprietà del locale era stata donata a Gazzolo, contestando la condotta del convenuto, a loro avviso contraria ai doveri di lealtà processuale, e comunque chiedendo la remissione della causa in prime cure per l’integrazione del contraddittorio nei confronti della litisconsorte pretermessa.

Con sentenza n. 726/2000 la Corte di Appello di Genova annullava la decisione di prime cure per difetto di integrità del contraddittorio, restituendo gli atti al giudice di primo grado, davanti al quale il giudizio veniva riassunto, questa volta nei confronti sia di Gazzolo che di Gazzolo, con riproposizione delle stesse domande originariamente proposte dagli odierni ricorrenti.

Si costituiva Gazzolo, formulando difese analoghe a quelle già spiegate in primo e secondo grado ed eccependo quindi anche il suo difetto di legittimazione passiva. Si costituiva con separata comparsa Gazzolo, proponendo a sua volta domanda riconvenzionale di usucapione delle nicchie di cui si discute.

Con sentenza n. 16/2024 il Tribunale rigettava le domande degli odierni ricorrenti, nonché la riconvenzionale di usucapione di Gazzolo, dichiarando invece inammissibile quella riproposta da Gazzolo. Il giudice di prime cure riteneva che il comproprietario del muro avesse il diritto di eseguire scavi al suo interno, giusta la disposizione di cui all’art. 884 c.c., con il solo limite di non comprometterne la stabilità e di non danneggiarlo, previsto dal secondo comma della disposizione da ultimo richiamata.

Riteneva che, in concreto, le opere realizzate dai convenuti non fossero idonee ad arrecar pregiudizio o danno alla muratura, e dunque rigettava la domanda principale. Riteneva poi non necessario procedere all’accertamento del confine, essendo esso certo, in quanto identificato dal muro divisorio tra le due proprietà. Ed infine, escludeva la configurabilità, nella fattispecie, di una condotta eccedente il limite di cui all’art. 1102 c.c. Sulla base di tali argomentazioni, il primo giudice rigettava la domanda principale degli odierni ricorrenti e la domanda riconvenzionale di usucapione della nuda proprietaria, dichiarando invece inammissibile quella proposta dall’usufruttuario.

Con la sentenza impugnata, n. 345/2025, la Corte di Appello di Genova confermava la decisione di primo grado, rigettando il gravame interposto dagli odierni ricorrenti avverso la stessa, della quale condivideva l’iter argomentativo e le conclusioni. Propongono ricorso per la cassazione della predetta decisione Fusi e Fusi, in proprio e quale procuratori speciali di Gazzolo Alessandra, affidandosi a due motivi.

Resistono con separati controricorsi Gazzolo e Gazzolo.

In prossimità dell’udienza pubblica, tutte le parti hanno depositato memoria ed il P.G. ha depositato requisitoria scritta, invocando l’accoglimento del ricorso.

Alla pubblica udienza sono comparsi il P.G., nella persona del sostituto dott. Fulvio Troncone, il quale ha concluso per l’accoglimento del ricorso; l’avv. Elia Ricci, per la parte ricorrente, il quale ha chiesto l’accoglimento del ricorso; l’avv. Carmela De Lucia, per il controricorrente Gazzolo, la quale ha concluso per il rigetto; e l’avv. Teo Tirelli, per la controricorrente Gazzolo, il quale pure ha invocato il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 Con il primo motivo, la ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 884 e 1102 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente rigettato la domanda principale, spiegata dagli odierni ricorrenti nel giudizio di merito, ipotizzando che ciascun comproprietario del muro possa praticarvi incavi e scavi, senza limite, con il solo limite di non danneggiarlo e di non comprometterne la stabilità, senza con ciò violare il precetto di cui all’art. 1102 c.c., essendo teoricamente consentito all’altro comproprietario di adottare un corrispondente comportamento. In realtà, ad avviso dei ricorrenti, l’art. 884, primo comma, c.c. prefigura i limiti entro cui il comproprietario del muro può servirsi dello stesso senza alterarne la destinazione ed impedire il pari uso all’altro comproprietario, e prevede il diritto di costruire in appoggio al muro comune, di immettere nello stesso travi, a condizione che esse si trovino ad almeno cinque centimetri dalla faccia opposta della muratura, con corrispondente facoltà dell’altro comproprietario di chiedere la riduzione di dette travi sino alla metà dello spessore del muro stesso, qualora egli voglia appoggiare a sua volta una trave nello stesso punto, o aprire un incavo, o realizzare un camino.

La norma in esame prevede altresì il diritto di ciascun comproprietario di attraversare il muro comune con chiavi e catene di rinforzo, mantenendo comunque le stesse distanze di cui anzidetto. L’attività consentita sul muro comune, dunque, deve intendersi limitata all’installazione di travi, chiavi e catene, con il limite della non interferenza con altre strutture dell’altro comproprietario, ma non si estende sino ad autorizzare la creazione di nicchie nel muro predetto (facoltà esclusa dal secondo comma della disposizione in esame).

Secondo i ricorrenti, il combinato-disposto dei due commi dell’art. 884 c.c. conduce a concludere che ciascun comproprietario ha facoltà di operare sul muro comune, in assenza di autorizzazione o benestare dell’altro comproprietario, soltanto sino al limite della metà del suo spessore.

2 Con il secondo motivo si deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente affermato che ciascun comproprietario del muro comune può utilizzarlo con il solo limite di non comprometterne la stabilità e di non causare danni allo stesso, trascurando di considerare che, proprio in applicazione del predetto limite, l’eventuale sfruttamento del bene comune da parte di uno dei suoi contitolari, se non limitata alla sola quota del 50% del suo spessore, potrebbe di fatto privare l’altro comproprietario del diritto di farne corrispondente uso.

La prima censura è fondata.

Occorre prendere le mosse dal dato normativo dell’art. 844 c.c., secondo cui: “1. Il comproprietario di un muro comune può fabbricare appoggiandovi le sue costruzioni e può immettervi travi, purché le mantenga a distanza di cinque centimetri dalla superficie opposta, salvo il diritto dell’altro comproprietario di fare accorciare la trave fino alla metà del muro, nel caso in cui egli voglia collocare una trave nello stesso luogo, aprirvi un incavo o appoggiarvi un camino.

Il comproprietario può anche attraversare il muro comune con chiavi e catene di rinforzo, mantenendo la stessa distanza. Egli è tenuto in ogni caso a riparare i danni causati dalle opere compiute.

2. Non può fare incavi nel muro comune, né eseguirvi altra opera che ne comprometta la stabilità o che in altro modo lo danneggi”.

Il primo comma, dunque, elenca le attività consentite e prescrive il limite, nel caso di immissione di travi, chiavi e catene di rinforzo nel muro comune, di 5 cm. dalla faccia opposta del muro stesso, prevedendo al contempo la facoltà dell’altro comproprietario di chiedere la riduzione della trave sino alla metà del muro, ove egli voglia a sua volta infiggervi una trave o aprire un incavo o realizzare un camino. Il secondo comma, invece, esclude la possibilità di eseguire opere (inclusi gli incavi) che possano minare la stabilità del muro o comunque danneggiarlo.

La realizzazione di incavi, dunque, sembrerebbe essere al contempo consentita dal primo comma e vietata dal secondo, con conseguente creazione di un’apparente antinomia tra le due parti della medesima norma.

Una parte della dottrina, seguita anche da parte della giurisprudenza di merito, ha interpretato l’art. 884 c.c. nel senso che gli incavi e le nicchie possano sempre essere aperti da ciascuno dei comproprietari della struttura muraria, a condizione che ne sia assicurata la stabilità e che non si arrechino danni alla stessa. A tale conclusione si perviene valorizzando il fatto che il primo comma della disposizione in esame prevede la possibilità di aprire incavi nel muro comune, attribuendo al comproprietario che voglia procedervi il diritto di chiedere all’altro l’arretramento delle travi, chiavi e catene di rinforzo eventualmente infisse nel muro oltre la metà del suo spessore.

L’apertura di una nicchia, quindi, rappresenterebbe un’attività in sè non illecita, suscettibile tuttavia di divenirlo soltanto nella ricorrenza dell’ipotesi di cui al secondo comma, ovverosia quando sia compromessa la stabilità della muratura.

Altra parte della dottrina, invece, ha evidenziato come la regola di comunione del muro sia già sancita dall’art. 880 c.c., con conseguente applicazione a tale fabbrica delle regole generali dettate in tema di comunione.

In questa prospettiva, l’art. 884 c.c. opera come lex specialis rispetto alle disposizioni in materia di comunione; di conseguenza, l’elencazione dei poteri ivi previsti deve intendersi tassativa e non soltanto esemplificativa, onde, al di fuori delle ipotesi contemplate dalla predetta norma speciale, valgono le regole sulla comunione. Poiché l’art. 884 c.c. consente l’infissione nel muro comune, oltre la metà del suo spessore, soltanto di travi, chiavi o catene di rinforzo, ma non di diverse strutture, né consente di praticare usi diversi del muro stesso, l’apertura di una nicchia sarebbe consentita soltanto sino al limite del rispetto del pari diritto dell’altro comproprietario, e dunque con il limite massimo della metà dello spessore della muratura.

A tale seconda interpretazione si è obiettato che, poiché la presunzione di comunione del muro divisorio è espressamente prevista, dall’art. 880 c.c., per tutta la sua estensione (“… sino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto …”, l’apertura di una nicchia in uno specifico punto di esso, da parte di uno dei comproprietari, non priverebbe l’altro comproprietario del pari diritto di aprirne altre in diversi punti della struttura comune. L’argomento, tuttavia, si rivela fallace, ed anzi, se letto alla luce della previsione speciale di cui all’art. 884 c.c., dimostra che tale obiezione è priva di fondamento.

La facoltà, attribuita da tale ultima norma al comproprietario che voglia aprire un incavo in un determinato punto del muro comune, di chiedere all’altro di arretrare la trave, chiave o catena di rinforzo da lui infissa nella muratura, sino alla metà dello spessore di quest’ultima, presuppone logicamente il diritto, in capo al richiedente l’arretramento, di utilizzare il muro nell’esatto punto in cui la trave, chiave o catena altrui è stata infissa, e non altrove. Ciò, da una parte, implica che il diritto del comproprietario di utilizzare il muro comune, nei predetti limiti della metà del suo spessore, non possa essere limitato, o condizionato, dal preventivo esercizio del corrispondente diritto esistente in capo all’altro comproprietario; e, dall’altra parte, svuota di contenuto l’argomento secondo cui l’apertura di una nicchia, da parte di uno dei comunisti, non priverebbe l’altro della facoltà corrispondente di praticarne altre, in altri punti.

La valutazione sulla coesistenza dei diritti dei comunisti va infatti condotta in relazione a qualsiasi punto della muratura comune, appunto in applicazione del criterio generale secondo cui la comunione concerne la struttura per tutta la sua estensione. Il senso ultimo della previsione dell’art. 880 c.c., secondo cui la comunione concerne il muro divisorio per tutta la sua estensione, va quindi individuato nell’affermazione che in relazione a ciascun singolo punto della predetta struttura va assicurato il pari diritto di uso dei due comproprietari, con il limite generale (previsto dal secondo comma dell’art. 884 c.c.) che l’utilizzo che ciascuno di essi faccia del muro non ne comprometta la stabilità o non lo danneggi altrimenti.

In argomento, questa Corte, già sotto la vigenza del vecchio codice civile, ha affermato che la comunione del muro divisorio si configura per tutta la sua estensione (cfr. Cass. 13.5.1943 n. 1161, in Rep. Foro It. 1943-45, voce Distanze, n. 17) ed ha escluso, con il consenso della dottrina pressoché unanime, la possibilità di operare un acquisto della comunione parziale dello spessore del muro.

E’ stato altresì affermato che la comunione del muro divisorio non è necessariamente finalizzata al suo uso per fini edificatori, poiché essa può corrispondere anche alla sola utilità di essere comproprietario della struttura (cfr. Cass. 25.2.1954, n. 552, in Mass. Foro It. 1954, 114) o di servirsene come muro di cinta (cfr. Cass. 22.2.1943, n. 410, Rep. For It. 1943-45, voce Distanze, n. 19 e Cass. 12.10.1955, n. 3060, in Mass. Foro It. 1955, 662), restando del tutto irrilevante l’elemento della contemporaneità, o meno, dell’edificazione del muro rispetto alla costruzione del vicino alla quale esso, eventualmente, si appoggi (cfr. Cass. 4.5.1943, n. 1036, in Rep. Foro It. 1943-45, voce Distanze, n. 28).

Alla luce degli argomenti sin qui esposti, e partendo dal presupposto che la presunzione di comunione per tutta l’estensione del muro divisorio, sancita dall’art. 880 c.c., va riferita a ciascun singolo punto del muro stesso, in relazione al quale, quindi, va assicurato pari diritto ai partecipanti alla comunione, ne consegue che se uno dei comproprietari del muro abbia praticato una nicchia in un determinato punto, spingendosi oltre la metà dello spessore del muro stesso, l’altro possa chiedere l’arretramento dell’incavo sino al predetto limite, analogamente a quanto previsto per il caso di infissione di travi, chiavi o catene di rinforzo nella muratura comune.

Deve, di conseguenza, essere preferita la seconda opzione interpretativa, rispetto alla prima, dando continuità alla pur risalente giurisprudenza di questa Corte, richiamata anche dai ricorrenti, e dunque riaffermando il principio secondo cui “Il comproprietario del muro comune non può praticarvi incavi che oltrepassino la meta dello spessore del muro” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2362 del 11/11/1970, Rv. 348574).

Nella motivazione di tale pronuncia, questa Corte ha evidenziato che “In tema di utilizzazione della cosa comune da parte dei compartecipi alla comunione vige il principio della possibilità dell’uso più ampio della stessa con il duplice limite del divieto di alternarne la destinazione e del divieto di pregiudicarne la par condicio degli altri compartecipi. Ciò posto, anche con riferimento all’uso del muro divisorio comune detti limiti vanno rispettati dato che non esiste nel codice una norma, di portata generale, derogativa del principio su accennato. E’ vero, peraltro, che ai sensi del 1° comma dell’art. 884, il comproprietario può appoggiare o immettere travi, chiavi e catene nel muro divisorio anche oltre la medianza, ma tali facoltà, secondo l’indirizzo, ormai consolidato, di questo Supremo collegio (sent. n. 1158 del 4 aprile 1957, Foro It., Rep. 1957, voce Comunione e condominio, nn. 76, 77; n. 2148 del 29 luglio 1963, id., Rep. 1963, voce Distanze legali, n. 52; n. 723 del 6 marzo 1968, id., Rep. 1968, voce cit. nn. 52, 53), oltre che di natura tassativa, vanno considerate come lex specialis rispetto alla disciplina legale della comunione, per cui, all’infuori di detti casi, la facoltà di uso del muro comune va considerata alla stregua delle norme generali sulla comunione.

Il tribunale ha ritenuto che il 2° comma dell’art. 884, col disporre che il comproprietario del muro comune non può farvi incavi, né eseguirvi altra opera che ne comprometta la stabilità o che in altro modo lo danneggi, segni l’unico limite alla facoltà di praticare degli incavi, ma non s’è avveduto che, mentre, se così fosse, dovrebbe ritenersi legittimo un incavo che, senza pregiudicare la stabilità del muro, impegni quasi tutto il suo spessore, anche se l’altro comproprietario non abbia la possibilità di aprire analogo incavo nemmeno in diversa parte del muro: il che è evidentemente iniquo e antigiuridico; la disposizione in questione segna alla facoltà di utilizzazione del comproprietario desumibile da norme specifiche o dalle regole generali predette un ulteriore limite ed ha, salvo norma particolare contraria, una portata di carattere generale in quanto si riferisce a “qualsiasi opera”, cosicché, almeno per quanto attiene alla stabilità del muro, tale limite sussiste anche per l’appoggio di fabbriche ed immissione di travi, per cui si ha la specifica disposizione del 1° comma dell’art. 884.

Anche sotto l’imperio del codice civile abrogato, il cui art. 557, nonostante esigesse, in mancanza di consenso dell’altro comproprietario, il preventivo accertamento della mancanza di pregiudizio, dettava una disposizione sostanzialmente non dissimile dal 2° comma dell’attuale art. 884, non sorse mai dubbio che la facoltà di aprire incavi nel muro comune incontrasse, indipendentemente dal requisito della stabilità del muro, anche il limite derivante dall’esigenza del rispetto della corrispondente facoltà dell’altro comproprietario, mentre si discuteva soltanto se quest’ultima dovesse intendersi tutelata indipendentemente dal suo concreto esercizio, col ritenersi legittimi soltanto gli incavi non oltrepassanti la metà dello spessore del muro, ovvero se dovesse in via analogica applicarsi la disciplina dettata per l’immissione delle travi, essendo sufficiente per il contemperamento dei diritti dei comproprietari che fosse consentito chiedere la riduzione dell’incavo, fino al limite della metà dello spessore, solo nel momento in cui s’intendesse concretamente esercitare la corrispondente ed opposta facoltà.

Ora, il collegio ritiene che in via generale il principio della par condicio dei partecipanti alla comunione debba essere applicato in guisa da garantire loro uno stato di cose che consenta la possibilità di esercizio delle rispettive facoltà e ciò già allo stato meramente potenziale: ritiene quindi più esatta la prima delle due soluzioni sopra indicate. Il che non significa concepire la comunione del muro divisorio come una comunione pro diviso, bensì che, trattandosi di comunione pro indiviso, incidente sul muro per l’intero spessore, debba, per il rispetto della par condicio, ritenersi che un comproprietario non possa utilizzarlo con opera diversa da quella prevista dal 1° comma dell’art. 884 oltre la metà del suo spessore, e ciò debba in particolare dirsi per gli incavi, tanto più che l’esistenza di incavi che si addentrino oltre il limite predetto è dal legislatore considerata, sia pure con certi presupposti, come sintomatica della proprietà esclusiva del muro in favore del proprietario dalla cui parte i vani si presentano (art. 881, 2° comma, cod. civile)”.

Le argomentazioni del precedente sopra richiamato sono state in parte condivise da Cass. n. 13716/2012, che –richiamando altra giurisprudenza di questa Corte (in particolare, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 572 del 24/02/1966, Rv. 321144, Sez. 2, Sentenza n. 723 del 06/03/1968, Rv. 331954; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 538 del 05/03/1970, Rv. 345601; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5596 del 26/10/1981, Rv. 416321; nonchè Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1336 del 10/03/1981, Rv. 411950)– ha ribadito che “… l’art. 884 c.c. è norma speciale, che prevede limitazioni allo spessore del muro e per la fattispecie da esso disciplinata deroga alle norme generali sulla comunione fra cui l’art. 1102, che regola l’uso della cosa comune, come da consolidata giurisprudenza” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13716 del 16/04/2012, non massimata, in motivazione).

Il Collegio condivide l’interpretazione fatta propria dalla sentenza n. 2362/1970, cui ritiene di dare continuità, in quanto essa consente di riconciliare la norma dell’art. 884 c.c., letta nel suo complesso, e dunque con riferimento ad entrambi i commi in cui essa si articola, con le disposizioni di cui agli artt. 880 e 881, secondo comma, c.c. L’art. 884 c.c., dunque, va interpretato nel senso che esso riconosce indirettamente a ciascun comproprietario del muro comune di aprirvi un incavo (o, per analogia, una nicchia) e appoggiarvi un camino, a condizione che tale diritto, riconosciuto per l’uno, possa essere esercitato anche dall’altro comunista, e dunque nel rispetto del limite massimo della metà dello spessore del muro e in condizioni di assenza di pregiudizio per la stabilità della struttura.

Analogo ragionamento va condotto per ogni altro genere di infissioni, quali gradini di una scala, appoggi per mensole, infissione di grappe, ed in genere per ogni attività che si risolva in una utilizzazione del bene comune, che va considerata consentita e lecita a condizione che essa rispetti il duplice limite di cui anzidetto.

Ai fini di quanto esposto, risulta centrale il richiamo – operato anche da Cass. 2362/1970, sopra menzionata– all’art. 881 c.c., poiché il secondo comma di detta norma contempla una presunzione di appartenenza esclusiva del muro divisorio in capo al proprietario dalla cui parte si aprono “… vani che si addentrano oltre la metà della grossezza del muro …”. La presenza, nel sistema del codice civile, di una presunzione di tal fatta, costituisce argomento decisivo per escludere che la nicchia aperta nel muro comune possa superare, di norma, la metà del suo spessore, poiché ove ciò accadesse essa costituirebbe indice della proprietà esclusiva del muro stesso, in capo al soggetto che la abbia realizzata in danno dell’altro.

Da ciò si ricava, per logica deduzione, che la previsione dell’art. 884 c.c., letta in armonia con quella dell’art. 881, secondo comma, c.c., non può che consentire l’apertura di incavi e nicchie, nel muro comune, sino al limite della metà del suo spessore, poiché altrimenti il muro cesserebbe di essere comune, dovendosi applicare, in presenza di incavi o nicchie superiori alla mediana del muro, la presunzione di appartenenza di quest’ultimo al proprietario verso il cui lato si apre la nicchia, o l’incavo, più profondo della metà del muro predetto.

Non consentono di pervenire ad una soluzione diversa da quella sin qui prospettata i richiami giurisprudenziali operati nelle difese delle parti controricorrenti, in quanto essi si riferiscono, in larga parte, alla disciplina della funzione di confine assolta dal muro comune. In merito, questa Corte ha effettivamente ritenuto, come sostengono le parti controricorrenti, che “Nel caso di proprietà delimitate da un muro comune, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro medesimo, poiché su di esso, nonché sull’area di relativa incidenza, i proprietari confinanti esercitano la contitolarità del rispettivo diritto per l’intera estensione ed ampiezza, sicché le distanze si misurano rispetto alla facciata del muro prospiciente la cosa da tenere a distanza” (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 26941 del 23/12/2016, Rv. 642878). Tale principio, tuttavia, è stato affermato –come detto– in relazione alla funzione divisoria del muro comune, e non con riguardo alle modalità della sua utilizzazione da parte dei suoi comproprietari. Il muro divisorio, infatti, ai fini della determinazione del confine, o della relativa distanza dallo stesso, non dev’essere considerato, in quanto esso, proprio perché oggetto di una comunione pro indiviso, costituisce uno “spazio neutro” non computabile ai fini del calcolo delle distanze. In questo senso questa Corte ha affermato, a più riprese, che la comunione del muro divisorio non implica che ciascuno dei compartecipi alla stessa sia proprietario della metà del suo spessore, proprio perché non si tratta di comunione pro diviso bensì di comunione pro indiviso (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3376 del 15/06/1979, Rv. 399794; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3393 del 07/05/1988, Rv. 458767).

Illuminante, in tal senso, risulta –in particolare– il principio affermato da Cass. n. 10041/2010, secondo cui “In tema di limitazioni legali della proprietà, ove due fondi siano delimitati da un muro comune, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro medesimo, giacché su di esso, e sull’area di relativa incidenza, i proprietari confinanti esercitano la contitolarità del rispettivo diritto per l’intera estensione ed ampiezza. Ne consegue che, ai fini della misurazione della distanza legale di una siepe dal muro comune, si deve avere riguardo alla facciata del muro stesso prospiciente alla siepe, e non calcolarsi detta distanza rispetto alla linea mediana del muro comune” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10041 del 27/04/2010, Rv. 612579). La ragione per cui, dunque, per la determinazione delle distanze e del confine, non si deve far riferimento alla linea mediana del muro divisorio, bensì alla sua faccia esterna prospiciente ciascuna proprietà, risiede nel fatto che, proprio perché il muro è oggetto di comunione, esso non rientra, né in tutto né in parte, nell’uno o nell’altro fondo, ma costituisce entità autonoma rispetto ad essi (analogamente a quanto si verifica, tra i fondi extraurbani, nell’ipotesi di formazione di strada vicinale ex collatione privatorum agrorum) e pertanto non può essere considerato ai fini del computo delle distanze di altre fabbriche, o impianti, dal confine tra i due fondi.

Anche questo principio corrisponde ad una regola di buon senso, giacché, se si deve rispettare una determinata distanza dal confine, e se esso è segnato da un muro comune, lo spatium da lasciare libero va necessariamente calcolato a partire dalla faccia esterna della muratura, poiché se si prendesse a riferimento la linea mediana della struttura muraria il risultato finale sarebbe inferiore a quel margine che il legislatore ha ritenuto congruo per evitare la formazione di intercapedini dannose.

Va invece rilevata l’inconferenza del richiamo, operato nella memoria della controricorrente Gazzolo, alla sentenza di questa Corte n. 18038/2020, concernente una fattispecie in cui si discuteva della legittimità dell’apposizione, da parte di un condomino, di vetrine da esposizione nell’androne condominiale. Il principio, affermato in quell’occasione, secondo cui l’infissione di vetrine o mostre sul muro comune, da parte di un condomino, in corrispondenza del proprio locale destinato all’esercizio di attività commerciale, non costituisce di per sé abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune che fa capo, come ius possidendi, a tutti i condomini, se effettuato nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c., è stato infatti operato per evidenziare il deficit dell’indagine condotta, su tale specifico profilo, dal giudice di merito, e non invece per affermare che l’uso del muro comune è sempre consentito, con il solo limite dell’art. 1102 c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18038 del 28/08/2020, Rv. 658947, in motivazione pagg. 7 e ss.).

Al contrario, la sentenza appena richiamata ha affermato che “… qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica, solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto” (nello stesso senso, cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 980 del 10/01/2024, non massimata, pag. 5, egualmente richiamata nella memoria di Gazzolo). Ciò, a ben vedere, conferma l’assunto secondo cui, in linea di principio, l’uso della cosa comune dev’essere assicurato a tutti i suoi comproprietari in termini paritetici, salva la sola ipotesi in cui, a fronte delle specificità della fattispecie, si possa escludere l’interesse degli altri partecipanti alla cosa comune a farne un uso corrispondente a quello fattone di uno, o alcuni, di essi.

Tale concetto, inoltre, ben si attaglia al condominio, nel cui ambito si possono configurare interessi diversi, in capo ai vari condomini, in relazione all’utilizzazione di singole parti comuni dell’edificio, anche e soprattutto in conseguenza alla conformazione e struttura di quest’ultimo. La considerazione non vale, invece, per la comunione del muro divisorio, della quale qui si discute, poiché in relazione ad essa gli interessi dei compartecipi si risolvono nell’utilizzazione del muro stesso, per fini edificatori o di delimitazione del confine, ovvero nella pura e semplice assunzione della sua comproprietà, senza che si possa ipotizzare un uso non paritetico della struttura, da svolgere in condizioni di reciprocità, sicurezza e stabilità.

Del pari inconferente è il richiamo, operato nella medesima memoria, all’ordinanza n. 35851/2021, poiché la fattispecie decisa da questa Corte, in quell’occasione, aveva ad oggetto non già la realizzazione di una nicchia o incavo in un muro divisorio, ma l’apertura di una porta in un muro maestro dell’edificio, realizzata da un condomino in occasione di lavori di ristrutturazione eseguiti all’interno dell’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, per consentire l’accesso alla stessa; attività che questa Corte ha ritenuto lecita, in quanto di per sé non impeditiva del diritto degli altri partecipanti al condominio di utilizzare il muro, a condizione che ne fosse assicurata la stabilità e che fosse salvaguardato il decoro architettonico dell’edificio (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 35851 del 22/11/2021, Rv. 662912, in motivazione, pag. 5 e s.).

Va anche precisato, al riguardo, che questa Corte ha avuto modo di chiarire che “La comunione del muro tra proprietà confinanti è regolata dall’art. 884 c.c. con attribuzioni di facoltà specifiche. Un tale regime, inteso ad assicurare la funzione divisoria del muro comune, differisce dal regime del muro condominiale, del quale è consentita l’utilizzazione a ciascuno dei condomini in conformità alla destinazione propria della cosa e nel rispetto del pari diritto degli altri condomini” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5628 del 16/11/1985, Rv. 442823). Le regole sull’uso delle cose comuni tra condomini, dunque, non sono automaticamente estensibili alla comunione del muro divisorio, in quanto esse trovano la loro ratio ed esauriscono i loro effetti nell’ambito del condominio e dei suoi rapporti interni: tanto è vero che si è esclusa la possibilità di configurare il diritto del partecipante al condominio, che sia anche proprietario esclusivo di un locale confinante con un muro dell’edificio condominiale, di esercitare le facoltà di appoggio previste dall’art. 884 c.c., o di aprirvi un passaggio per mettere in comunicazione porzioni del condominio con beni di sua proprietà esclusiva esterni allo stesso, senza il consenso degli altri partecipanti al condominio, poiché la qualità di comproprietario del muro condominiale gli consente non già di fruirne uti dominus, ma soltanto uti condominus, e dunque nei limiti previsti dall’art. 1117 c.c., ovvero per il miglior godimento della sua proprietà ricompresa nel condominio, e non invece a vantaggio di un cespite estraneo al condominio stesso (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 241 del 18/01/1977, Rv. 383768).

Le facoltà riconosciute al condomino, di utilizzare le parti comuni dell’edificio, sono dunque diverse e non confondibili con quelle attribuite, al comproprietario del muro divisorio, dall’art. 884 c.c., che costituisce di conseguenza norma speciale, tanto al criterio generale dell’art. 1102 c.c., quanto a quello sancito, in materia di condominio, dall’art. 1117 c.c. Detti criteri, di conseguenza, vanno considerati recessivi rispetto alla disciplina speciale prevista, per il muro divisorio, dall’art. 884 c.c. Da tutto quanto precede deriva che, in presenza di un muro divisorio comune, ciascun comproprietario ha facoltà di aprirvi incavi e nicchie, ed in genere di farne uso, soltanto sino alla metà del suo spessore, a meno che l’intervento non mini la stabilità, o non danneggi, la struttura muraria comune (nel qual caso esso è comunque escluso dal secondo comma dell’art. 884 c.c.).

E’ di conseguenza erroneo il ragionamento seguito dalla Corte di Appello, secondo cui l’apertura di nicchie sarebbe sempre consentita, con il solo limite di non creare danni alla muratura o di non comprometterne la stabilità, in quanto tale opzione ermeneutica collide apertamente, come detto, con il divieto previsto dal secondo comma dell’art. 884 c.c. e con la limitata facoltà prevista dal primo comma di tale norma. Ciascun comproprietario del muro divisorio, infatti, non è libero di utilizzarlo come meglio ritiene, nella vigenza della presunzione di comproprietà prevista dall’art. 880 c.c., ma soltanto nei limiti in cui il suo uso consenta l’esercizio di pari facoltà all’altro comproprietario e non comprometta la stabilità, né causi danni, alla struttura muraria. Se l’intenzione del legislatore fosse stata, al contrario, quella di consentire qualsiasi utilizzazione del muro comune, con il solo limite della garanzia della sua stabilità, la disposizione di cui all’art. 884 c.c. sarebbe inutile, essendo a tal fine sufficiente la presunzione di comunione di cui all’art. 880 c.c. e la regola del pari uso dei comproprietari di cui all’art. 1102 c.c., senza necessità di una norma ad hoc per disciplinare la fattispecie della comunanza del muro divisorio.

Deve quindi escludersi che ciascun comproprietario del muro divisorio possa aprirvi nicchie, con il solo limite di non comprometterne la stabilità e di non causare danni allo stesso, poiché siffatta interpretazione è contraria al tenore letterale e alla ratio dell’art. 884 c.c., come sin qui ricostruita.

Per converso, va riconosciuta al comproprietario del muro divisorio la facoltà di agire per opporsi all’apertura, da parte dell’altro comproprietario, di nicchie che superino la metà dello spessore della struttura comune, tanto esercitando l’azione petitoria, come è avvenuto nella fattispecie, quanto invocando la tutela del compossesso (come riconosciuto espressamente da questa Corte: cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 572 del 24/02/1966, Rv. 321145). In proposito, è opportuno rilevare che la configurabilità di una situazione possessoria suscettibile di tutela dimostra la fondatezza dell’opzione interpretativa prescelta dal Collegio, poiché il possesso si modella in conformità con il diritto reale al cui esercizio il potere di fatto del possessore corrisponde.

La decisione impugnata va, dunque, cassata, con affermazione del seguente principio di diritto, al quale il giudice del rinvio dovrà conformarsi: “La disciplina prevista, per il muro divisorio comune, dall’art. 884, primo e secondo comma, c.c., prevale sul principio di cui all’art. 1102 c.c., in quanto costituisce norma speciale, specificamente applicabile alla comunione del muro. Dal combinato disposto delle disposizioni contenute, rispettivamente, nel primo e nel secondo comma dell’art. 884 c.c. e nel secondo comma dell’art. 881 c.c. discende che ciascun comproprietario del muro può far valere, in sede possessoria o petitoria, il proprio diritto a che le travi, chiavi o catene di rinforzo infisse –e, per analogia, le altre infissioni operate nel muro stesso– ovvero le nicchie e gli incavi aperti, nel muro comune, dall’altro comproprietario non eccedano, come profondità, il limite della metà dello spessore del muro predetto, ovvero che esse siano eliminate, o chiuse, qualora, ancorché non eccedenti il limite della metà, minino comunque la stabilità del muro o lo danneggino in altro modo”.

L’accoglimento del primo motivo implica l’assorbimento del secondo.

Il giudice del rinvio, infatti, dovrà rivalutare la fattispecie, alla luce del principio di diritto sopra affermato.

La sentenza impugnata va, dunque, cassata in relazione alla censura accolta e la causa rinviata alla Corte di Appello di Genova, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata, in relazione alla censura accolta, e rinvia la causa alla Corte di Appello di Genova, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 19 febbraio 2026.