PAESAGGIO E EDILIZIA: UN LESSICO COMUNE PER INTERESSI DISTINTI. VOLUMI, RECUPERO E SANATORIA PAESAGGISTICA DOPO IL “SALVA CASA”

Landscape and Building Law: a shared vocabulary for distinct interests. Volumes, recovery and ex post landscape compliance after the ‘Salva Casa’ Decree

 

______________ AMBIENTEDIRITTO ______________
– Anno XXVI – Fascicolo n. 4/2026 –

 

 

PAESAGGIO E EDILIZIA: UN LESSICO COMUNE PER INTERESSI DISTINTI. VOLUMI, RECUPERO E SANATORIA PAESAGGISTICA DOPO IL “SALVA CASA”

 

Landscape and Building Law: a shared vocabulary for distinct interests. Volumes, recovery and ex post landscape compliance after the ‘Salva Casa’ Decree

 

GIANLUIGI DELLE CAVE 

 

Abstract (It): Il contributo esamina le nozioni che il Codice dei beni culturali e del paesaggio e il Testo unico dell’edilizia condividono nel lessico ma non necessariamente nel significato. Muovendo dalla premessa che tale divergenza è fisiologica, data la diversità degli interessi tutelati, l’indagine si concentra sul criterio che deve governarla, perché non si traduca in incertezza o arbitrio interpretativo. Si sostiene che il rinvio del Codice alle categorie edilizie riguarda la nozione, ma non le regole di computo e di esclusione giustificate da esigenze propriamente urbanistiche, e che la nozione edilizia perde funzione delimitativa quando la norma paesaggistica richiede non di misurare, ma di valutare. Il criterio è verificato sulle nozioni di volume e superficie utile di cui all’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004, sulla nozione di “recupero”, priva di definizione in entrambi i testi, e sulla legittimazione a richiedere i titoli, ambito nel quale le due discipline convergono. Particolare attenzione è dedicata all’art. 36 bis, comma 4, del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal d.l. n. 69/2024 (“Salva Casa”). La norma ammette l’accertamento di compatibilità paesaggistica anche per lavori che abbiano creato superfici o volumi, sposta la questione dal piano definitorio a quello valutativo e affida a una categoria edilizia, la gradazione della difformità dal titolo, il discrimine tra ciò che in area vincolata è sanabile e ciò che non lo è. Ne derivano nuove asimmetrie sul piano del silenzio assenso e del regime penale, che suggeriscono alcune prospettive di coordinamento de iure condendo.

Abstract (En): The paper examines the notions that the Italian Code of Cultural Heritage and Landscape and the Consolidated Building Act share in vocabulary but not necessarily in meaning. Starting from the premise that such divergence is physiological, given the different interests protected, it focuses on the criterion that should govern it, so that it does not result in uncertainty or interpretive arbitrariness. It argues that the Code’s reference to building-law categories concerns the notion itself, but not the computation and exclusion rules justified by purely urban-planning concerns, and that the building-law notion loses its delimiting function whenever the landscape provision calls for an evaluation rather than a measurement. The criterion is tested on the notions of volume and usable floor area under Article 167 of Legislative Decree No. 42/2004, on the notion of “recovery” (recupero), which neither statute defines, and on standing to apply for permits, where the two regimes converge. Particular attention is paid to Article 36 bis of Presidential Decree No. 380/2001, introduced by Decree-Law No. 69/2024 (the “Salva Casa” decree). The provision allows ex post landscape compliance assessments even for works that created new floor area or volume, shifts the issue from definition to evaluation, and entrusts a building-law category, the degree of deviation from the permit, with drawing the line between what can and cannot be regularised in protected areas. New asymmetries follow as regards tacit consent and criminal liability, suggesting some proposals for legislative coordination.

Parole chiave: Paesaggio – Edilizia – Recupero edilizio – Compatibilità paesaggistica – Volumi e superficie utile – Decreto Salva Casa

Key words: Landscape – Building law – Building recovery – Landscape compatibility – Volume and usable floor area – Salva Casa Decree

 

Sommario: 1. Premessa e introduzione al tema. – 2. Interferenze definitorie tra normativa edilizia e paesaggistica: la rilevanza delle volumetrie. – 3. Le asimmetrie giuridiche: nozione e perimetro operativo del “recupero” edilizio e paesaggistico. – 4. La novella del “Salva Casa”: l’art. 36 bis, comma 4, del TUE e il superamento selettivo della preclusione di cui all’art. 167 del Codice del Paesaggio. – 5. Le simmetrie: il caso dei soggetti legittimati alla richiesta di autorizzazione paesaggistica. – 6. Conclusioni. Un criterio per le nozioni condivise e alcune prospettive de iure condendo.

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