CORTE DI CASSAZIONE CIVILE, Sez. 5^, 12 ottobre 2026, Ordinanza n. 26142

EDILIZIA E URBANISTICA – ICI – IMU – Compensazione urbanistica – Perequazione urbanistica – Vincolo di inedificabilità assoluta – Diritti edificatori – Crediti volumetrici – Area di decollo – Area di atterraggio – Potenzialità edificatoria – Imponibilità fiscale – Pianificazione urbanistica – Progressività dell’iter perfezionativo della fattispecie – Differenza tra diritto edificatorio compensativo e perequativo – Rapporto sinallagmatico – Effetto distributivo-perequativo – Aree c.d. di atterraggio – Distribuzione paritetica e proporzionale – Valore edificatorio costante – Imposta fiscale. (Segnalazione e massima a cura di Alessandro Zuccarello)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE, Sez. 5^, 12 ottobre 2026, (ud. 17/09/2026), Ordinanza n. 26142

EDILIZIA E URBANISTICA – ICI – IMU – Compensazione urbanistica – Perequazione urbanistica – Vincolo di inedificabilità assoluta – Diritti edificatori – Crediti volumetrici – Area di decollo – Area di atterraggio – Potenzialità edificatoria – Imponibilità fiscale – Pianificazione urbanistica.

In tema di ICI, la sottoposizione di un terreno a vincolo assoluto di inedificabilità, nell’ambito di una procedura di compensazione urbanistica, esclude l’assoggettamento a imposizione dell’area sulla base di una potenzialità edificatoria meramente eventuale, qualora non sia stata ancora individuata l’area di atterraggio sulla quale trasferire i diritti edificatori compensativi. Questi ultimi, infatti, non costituiscono una qualità intrinseca del terreno, ma un diritto autonomo, suscettibile di circolazione separata, che può assumere rilevanza ai fini impositivi soltanto a seguito del perfezionamento della procedura di compensazione, con l’esatta individuazione delle volumetrie attribuite e delle aree di destinazione mediante i relativi identificativi catastali. La compensazione urbanistica deve essere distinta dalla perequazione urbanistica, nella quale l’indice edificatorio costituisce una qualità intrinseca del suolo e ne determina l’assoggettabilità a imposizione. Ne consegue che è illegittimo l’accertamento ICI fondato su una capacità edificatoria non ancora concretamente acquisita dal contribuente. (Mass. Al. Zu.)

EDILIZIA E URBANISTICA – Progressività dell’iter perfezionativo della fattispecie – Differenza tra diritto edificatorio compensativo e perequativo – Rapporto sinallagmatico – Effetto distributivo-perequativo – Aree c.d. di atterraggio – Distribuzione paritetica e proporzionale – Valore edificatorio costante – Imposta fiscale.

Il diritto edificatorio compensativo non è assoggettabile ad imposta, in quanto non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituendo una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso. Diversa è l’ipotesi del terreno inserito nell’ambito della perequazione urbanistica, atteso che, per effetto di essa, viene direttamente attribuito ai suoli ricompresi nel comparto o, comunque, nell’area interessata dal piano di intervento un indice perequativo costante di edificabilità, che diviene una qualità intrinseca del terreno; la presenza di tale indice di edificabilità comporta l’assoggettamento di tale terreno ad imposizione. Nel caso dell’urbanistica perequativa si ha una distribuzione paritetica e proporzionale – tra tutti i proprietari di un determinato ambito territoriale o lotto – tanto del vantaggio costituito dalla edificabilità, quanto dell’onere di contribuzione ai costi di riqualificazione, urbanizzazione e realizzazione di aree a servizi di pubblica utilità o verde. In questo modo, a tutti i suoli dell’ambito territoriale di intervento viene riconosciuto un valore edificatorio costante, indipendentemente dalla effettiva e specifica collocazione, all’interno di esso, dei fabbricati assentiti; collocazione che, stante appunto l’effetto distributivo-perequativo, risulta in definitiva indifferente per i singoli proprietari, i cui terreni saranno comunque destinatari di una quota uguale di edificabilità. Mentre, il diritto edificatorio di origine perequativa viene riconosciuto al proprietario del fondo come una qualità intrinseca del suolo (che partecipa fin dall’inizio di un indice di edificabilità suo proprio, così come prestabilito e ‘spalmato’ all’interno di un determinato ambito territoriale di trasformazione), il diritto edificatorio di origine compensativa deriva dall’adempimento di un rapporto sinallagmatico in senso lato, avente ad oggetto un terreno urbanisticamente non edificabile, ristorato con l’assegnazione al proprietario di un quid volumetrico da spendere su altra area.

(Riforma sentenza n. 2932/2019 – COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DI ROMA) Pres. PAOLITTO , Rel. BILLI, Ric. I.C.E., Impresa Costruzioni Edilizie Srl c. Roma Capitale

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE QUINTA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

omissis

ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al R.G. n. 163/2020 proposto da
I.C.E., Impresa Costruzioni Edilizie Srl, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Luca Morani;

-ricorrente-

CONTRO

Roma Capitale in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’avvocato Domenico Rossi;

-controricorrente-

avverso la sentenza della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DI ROMA n. 2932/2019 depositata il 14/05/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/09/2026 dal Consigliere Stefania Billi.

FATTI DI CAUSA

La controversia ha ad oggetto un avviso di accertamento (n. 662119591) con cui il Comune di Roma Capitale (d’ora in poi controricorrente) ha richiesto a ICE Impresa Costruzioni Edilizie Srl (d’ora in poi parte ricorrente) il pagamento di € 110.459,30 a titolo di maggiore imposta Ici per l’anno 2011 con riguardo ad un’area sita nel comprensorio di Tor Marancia. Il terreno oggetto di imposizione era stato reso inedificabile con l. r. n. 14 del 2002, in quanto era stato incluso nel perimetro del parco regionale dell’Appia Antica nell’ambito un procedimento di pianificazione urbanistica.

L’oggetto centrale della controversia è la qualificazione di tale pianificazione in termini di perequazione urbanistica ovvero di compensazione urbanistica.

La CTP ha rigettato il ricorso.

La CTR ha riformato la pronuncia di primo grado, accogliendo parzialmente l’appello dell’odierna ricorrente sulla base delle seguenti ragioni:
– nel caso di specie non è contestato che la società sia proprietaria dell’area e risulta provato che tale terreno sia stato inserito nel PRG come area fabbricabile e che in base alla cosiddetta perequazione urbanistica l’amministrazione, mantenendo la certezza edificatoria ha stabilito che tale certezza fosse spostata in luoghi più sostenibili (nel caso di specie in zona Grotta Perfetta, Casal Monastero e Muratella) con ciò garantendo l’attuazione delle potenzialità edificatorie;
– questo iter è stato approvato con il PRG di Roma adottato nel 2003 con delibera del consiglio comunale n. 53 del 28 maggio 2003 nella quale sono state individuate le aree di atterraggio delle volumetrie in partenza dal comprensorio di Tor Marancia;
– ne consegue che dal 28 maggio 2003 il terreno di cui all’atto impositivo ha mantenuto la propria capacità edificatoria anche se la stessa è stata trasferita su altre aree perfettamente individuate; per queste ragioni il primo motivo non può essere accolto;
– per quanto riguarda l’altro motivo di appello, concernente l’erroneità della modalità di calcolo del valore dell’area, si osserva che la procedura di perequazione urbanistica, relativa all’anno di imputazione dell’Ici (2011)
di cui al provvedimento impugnato non è ancora conclusa (o comunque solo per le aree di Grotta Perfetta anche se in data 3 novembre 2011);
– ne consegue che «il Comune di Roma capitale deve ricalcolare il valore delle predette aree al 1° gennaio 2011 su cui applicare l’Ici, prendendo a riferimento quanto alla durata del progetto di trasformazione, il numero di anni necessari, perché possa allo stato ritenersi ipotizzabile la sua ultimazione avendo riguardo allo stato attuale della procedura.
L’erroneità della valutazione comporta, quindi, la necessità di ricalcolare il valore da assoggettare ad Ici, sulla base della stessa metodologia, ma con l’adeguamento dei dati numerici ipotizzati nel calcolo in ordine alla durata della procedura di cui si tratta dati che si sono rivelati non adeguati rispetto ai tempi effettivamente occorrenti»;
– deve trovare accoglimento la censura riguardante l’applicazione delle sanzioni in ragione dell’obiettiva incertezza della normativa di riferimento.

La ricorrente ha proposto ricorso fondato su tre motivi, il controricorrente si è costituito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo la parte ricorrente prospetta la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c. degli artt. 36, comma 2, n. 4 e 61 del d.lgs. n. 546 del 1992; 118 disp. Att. c.p.c., 111. sesto comma, e 24 Cost. Precisa in proposito che:
– il vincolo di inedificabilità assoluta è stato imposto sulle aree oggetto del giudizio dalla legge regionale n. 14 del 2002;
– la delibera comunale n. 53 del 2003 aveva incluso il comprensorio di Tor Marancia nelle categorie da compensare e aveva individuato 15 aree di atterraggio comprensive di tutte le volumetrie in partenza da quel comprensorio;
– a seguito della convenzione urbanistica del 5 ottobre 2011, parte delle volumetrie originariamente edificabili facenti capo alla ricorrente nel comprensorio di Tor Marancia venivano compensate nel comprensorio di Grotta Perfetta concludendosi, così per queste, il procedimento di compensazione urbanistica; viceversa, per le altre volumetrie da compensarsi nei comprensori di Muratella e Casal Monastero il relativo procedimento risultava ancora in corso.

Deduce, inoltre, che le aree di atterraggio risultano semplicemente individuate catastalmente nel loro insieme, senza alcuna indicazione delle specifiche particelle che potrebbero essere oggetto di compensazione in favore della stessa ricorrente, rispetto alla quale è stata, invece, indicata la cubatura da essa posseduta all’interno del comprensorio di Tor Marancia da cedere all’amministrazione comunale e la relativa cubatura da compensare.

Censura la sentenza impugnata laddove è partita dalla premessa che nel caso in esame si trattasse di una fattispecie di perequazione urbanistica. In proposito richiama quanto previsto nel cosiddetto “Piano delle certezze” di cui alla delibera comunale n. 92 del 1997, dal PRG adottato nel 2003 e approvato nel 2008 e dalle connesse Norme tecniche di attuazione (d’ora in poi NTA) dello stesso da cui si evincerebbe che nel caso in esame la pianificazione urbanistica si è realizzata attraverso la procedura delle compensazioni urbanistiche.

2. Il motivo è fondato.

La giurisprudenza di legittimità è giunta di recente a individuare i criteri cardine per l’individuazione delle diverse ipotesi di pianificazione urbanistica, prevedendo le rispettive ipotesi di applicazioni normative, con soluzioni del tutto condivise da questo Collegio.

Il principio di base è quello per cui gli elementi costitutivi generali del tributo sia, dal punto di vista della legittimazione soggettiva passiva (proprietario o titolare di diritto reale sull’immobile), sia del presupposto obiettivo (possesso di fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli), fanno inequivoco riferimento al sostrato reale dell’imposta (artt. 1, 2, 3 d.lgs. n. 504 del 1992).

Univocamente condiviso, inoltre, è l’assunto che, ai fini dell’applicazione dell’imposta, sia sufficiente la mera potenzialità edificatoria.

Nel caso della compensazione urbanistica (ovvero, come talvolta anche si legge, della ‘perequazione compensativa’) la PA attribuisce al proprietario un indice di capacità edificatoria (credito edilizio o volumetrico) fruibile su altra area di proprietà pubblica o privata, non necessariamente contigua e di anche successiva individuazione; ciò a fronte della cessione gratuita dell’area oggetto di trasformazione pubblica, ovvero di imposizione su di essa di un vincolo assoluto di inedificabilità o preordinato all’esproprio. La compensazione urbanistica, che può prevedere anche diverse forme attuative, ad esempio di permuta tra aree, ovvero di mantenimento in capo al privato della proprietà dell’area destinata alla realizzazione di servizi pubblici, dati al medesimo in gestione convenzionata, può fungere da strumento della pianificazione generale tradizionale (compensazione infrastrutturale), ovvero dipendere dall’esigenza di tenere indenne un proprietario al quale venga imposto un vincolo di facere o non facere per ragioni ambientali-paesaggistiche (compensazione ambientale), come nel caso di specie, segnato da imposizione di vincolo assoluto di inedificabilità ai sensi della l.r. Lazio n. 14 del 2002, concernente l’ampliamento della perimetrazione del parco regionale dell’Appia Antica. Da tali premesse deriva il principio consolidato per cui il diritto edificatorio compensativo non è assoggettabile ad imposta, in quanto non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituendo una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso (Sez. U, n. 23902/2020, Rv. 659609 – 01, Sez. 5, n. 26895/2021, Rv. 662524 – 01). Diversa è l’ipotesi del terreno inserito nell’ambito della perequazione urbanistica, atteso che, per effetto di essa, viene direttamente attribuito ai suoli ricompresi nel comparto o, comunque, nell’area interessata dal piano di intervento, un indice perequativo costante di edificabilità, che diviene una qualità intrinseca del terreno; la presenza di tale indice di edificabilità comporta l’assoggettamento di tale terreno ad imposizione. Nel caso dell’urbanistica perequativa si ha, infatti, una distribuzione paritetica e proporzionale – tra tutti i proprietari di un determinato ambito territoriale o lotto – tanto del vantaggio costituito dalla edificabilità, quanto dell’onere di contribuzione ai costi di riqualificazione, urbanizzazione e realizzazione di aree a servizi di pubblica utilità o verde. In questo modo, a tutti i suoli dell’ambito territoriale di intervento viene riconosciuto un valore edificatorio costante, indipendentemente dalla effettiva e specifica collocazione, all’interno di esso, dei fabbricati assentiti; collocazione che, stante appunto l’effetto distributivo-perequativo, risulta in definitiva indifferente per i singoli proprietari, i cui terreni saranno comunque destinatari di una quota uguale di edificabilità (Cass. n. 27575 del 2018 Rv. 653311 – 01, posizione ripresa da Sez. U, n. 23902/2020, Rv. 659609 – 01, cit.).

Mentre, dunque, il diritto edificatorio di origine perequativa viene riconosciuto al proprietario del fondo come una qualità intrinseca del suolo (che partecipa fin dall’inizio di un indice di edificabilità suo proprio, così come prestabilito e ‘spalmato’ all’interno di un determinato ambito territoriale di trasformazione), il diritto edificatorio di origine compensativa deriva dall’adempimento di un rapporto sinallagmatico in senso lato, avente ad oggetto un terreno urbanisticamente non edificabile, ristorato con l’assegnazione al proprietario di un quid volumetrico da spendere su altra area.

Nel caso del diritto edificatorio di origine compensativa, particolarmente evidente è la progressività dell’iter perfezionativo della fattispecie, dal momento che quest’ultima si articola in una fase, o area, cd di decollo, costituita dall’assegnazione del titolo volumetrico indennitario al proprietario che ha subito il vincolo; di una fase, o area cd di atterraggio, data dalla individuazione ed assegnazione del terreno sul quale il diritto edificatorio può essere concretamente esercitato; di una fase di volo rappresentata dall’arco temporale intermedio durante il quale l’area di atterraggio ancora non è stata individuata, e pur tuttavia il diritto edificatorio è suscettibile di circolare da sé.

2.1. Nel caso di specie, le aree sono state con l.r. Lazio n. 14 del 2002 destinate a parco pubblico e sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta, sono state oggetto di compensazione urbanistica e al momento dell’emissione dell’avviso di accertamento non risultavano individuate aree cd di atterraggio.

Errata, dunque, è l’affermazione contenuta nella sentenza impugnata secondo cui l’area della ricorrente è da considerare fabbricabile, in quanto, così previsto dal PRG, tenuto conto della prevalenza delle disposizioni di rango primario, nella specie la l.r. Lazio n. 14 del 2002, rispetto alle previsioni contenute in norme secondarie. L’ulteriore errore in cui è incorsa la sentenza impugnata riguarda la portata interpretativa della delibera del Consiglio Comunale n. 53 del 28 marzo 2003 (all. I fascicolo della ricorrente).

Con tale delibera l’ente locale controricorrente ha manifestato l’intento di applicare il principio della compensazione edificatoria al comprensorio di Tor Marancia, inserito nel Parco regionale dell’Appia Antica. La delibera, infatti, esprime un parere favorevole in relazione ai programmi di trasformazione urbanistica, ai fini dell’approvazione di un accordo di programma (pag. 30). La delibera fa, in particolare, riferimento all’art. 34 del d.lgs. 18 agosto 2000, n. 267 Testo unico delle leggi sull’ordinamento degli enti locali 1 (cd Tuel), in base al quale “1. Per la definizione e l’attuazione di opere, di interventi o di programmi di intervento che richiedono, per la loro completa realizzazione, l’azione integrata e coordinata di comuni, di province e regioni, di amministrazioni statali e di altri soggetti pubblici, o comunque di due o più tra i soggetti predetti, il presidente della regione o il presidente della provincia o il sindaco, in relazione alla competenza primaria o prevalente sull’opera o sugli interventi o sui programmi di intervento, promuove la conclusione di un accordo di programma, anche su richiesta di uno o più soggetti interessati, per assicurare il coordinamento delle azioni e per determinare i tempi, le modalità, il finanziamento ed ogni altro connesso adempimento.”(comma 1)… (omissis) “4. L’accordo, consistente nel consenso unanime del presidente della regione, del presidente della provincia, dei sindaci e delle altre amministrazioni interessate, è approvato con atto formale del presidente della regione o del presidente della provincia o del sindaco ed è pubblicato nel Bollettino Ufficiale della regione. L’accordo, qualora adottato con decreto del presidente della regione, produce gli effetti della intesa di cui all’art. 81 del d.P.R. 24 luglio 1977, n. 616, determinando le eventuali e conseguenti variazioni degli strumenti urbanistici e sostituendo le concessioni edilizie, sempre che vi sia l’assenso del comune interessato”.

Dalla delibera ora citata e dalla riportata normativa risulta necessario il perfezionamento di un accordo tra il presidente della regione, il presidente della provincia e i sindaci e delle altre amministrazioni interessate, approvato con atto formale del presidente della regione o del presidente della provincia o del sindaco e pubblicato nel Bollettino Ufficiale della regione. È solo con tale accordo che si determinano le eventuali e conseguenti variazioni degli strumenti urbanistici e la sostituzione delle concessioni edilizie, sempre che vi sia l’assenso del comune interessato.

Di tale atto e della sua pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della regione non vi è alcuna menzione. La citata delibera n. 53 del 2003, nelle premesse, chiaramente esplicita che essa costituisce la prima fase di un piano di rilocalizzazione delle volumetrie. In tal senso si è già pronunciata la giurisprudenza di legittimità, affermando che l’assoggettabilità all’Ici di un’area, individuata in un programma di compensazione urbanistica come destinataria del trasferimento di un diritto edificatorio, si determina solamente a seguito del perfezionamento della procedura disposta per l’accordo di programma, ove prevista, con la conseguente approvazione dei piani urbanistici e delle relative varianti ai PRG, attraverso l’individuazione esatta delle volumetrie concordate in compensazione e l’identificazione precisa delle aree per il tramite degli identificativi catastali (Cass., Sez. 5, n. 1038/2023, Rv. 666720 – 01, pronuncia resa con riferimento ad una controversia intrapresa nei confronti della medesima parte convenuta per aree ricadenti nel medesimo comprensorio).

Si è, quindi, precisato che, solo attraverso l’identificazione precisa delle aree attraverso gli identificativi catastali, sorge il diritto edificatorio frutto della compensazione edificatoria che potrà essere oggetto di eventuale imposizione ai fini Ici. Nel caso di specie, sulla località Grotta Perfetta sono interessate diverse società aventi diritti edificatori da compensare e la delibera fa riferimento a volumetrie complessive, ma da essa non si evince alcun elemento per una quantificazione dei diritti edificatori facenti capo a ciascuno dei titolari. In capo alla ricorrente, dunque, al momento dell’emissione dell’avviso di accertamento vi era solo l’aspettativa di vedere riconosciuto il proprio diritto edificatorio, ormai soppresso sui terreni oggetto del giudizio, su una diversa area. L’area di atterraggio non era stata, infatti, ancora individuata e lo jus aedificandi esprimeva la massima volatilità rispetto alla proprietà del suolo (per restare nella terminologia utilizzata da Cass. Sez. U, n. 23902/2020, Rv. 659609 – 01, cit.).

Del resto, tale circostanza è indirettamente riconosciuta anche dalla sentenza impugnata laddove, facendo riferimento alla censura relativa all’arbitrarietà dei valori accertati, ha riconosciuto che la procedura per il trasferimento della potenzialità edificatoria dei terreni in oggetto non si è ancora conclusa. Da tale affermazione il provvedimento impugnato fa derivare la necessità del ricalcolo del valore dell’Ici. Da tale osservazione deriva, tuttavia, l’incoerenza della decisione impugnata che ha ritenuto corretta l’imposizione dell’Ici su aree nelle quali il relativo diritto edificatorio non era ancora sorto, determinandola sulla base di non ben chiariti indici di edificabilità. In particolare, in essa si prescrive il ricalcolo delle aree al 1° gennaio 2011, «prendendo a riferimento, quanto ha la durata del progetto di trasformazione, il numero di anni necessari perché possa allo stato ritenersi ipotizzabile la sua ultimazione, avendo riguardo allo stato attuale della procedura» e ancora ha previsto «L’adeguamento dei dati numerici ipotizzati nel calcolo in ordine alla durata della procedura di cui si tratta, dati che si sono rivelati non adeguati rispetto ai tempi effettivamente occorrenti».

Con tali affermazioni la sentenza risulta andare in contraddizione rispetto alla premessa iniziale circa l’esistenza nel caso in esame di una procedura di perequazione urbanistica.

3. Con il secondo motivo la parte ricorrente prospetta la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c. della delibera del consiglio comunale n. 53 dl 2003 e del PRG del Comune di Roma (art. 19 NTA). Le previsioni delle NTA, riguardanti le aree della ricorrente fanno riferimento alla compensazione urbanistica ed in base ad esse, solo contestualmente alla cessione dell’area di decollo da parte del privato, avviene il riconoscimento dei corrispondenti diritti edificatori sull’area atterraggio da parte del comune appunto quale corrispettivo di tale cessione, ovvero l’assegnazione dell’area stessa resa edificabile mediante riconoscimento su di essa dei diritti edificatori.

4. Con il terzo motivo la parte ricorrente prospetta la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c. la violazione o falsa applicazione degli artt. 1, comma 2M 2, lett. b) e 3, comma 1, del d.lgs. n. 504 del 1992; dell’art. 36, comma 2 del d.l. n. 223 del 2006; degli artt. 17, 17, 19 delle NTA del PRG del comune di Roma; delle delibere n. 92/1997 e 53//2003; dell’art. 16, comma 1m della l.r. Lazio n. 66 del 1988; dell’art. 9 della l.r. Lazio n. 24 del 1998; dell’art. 1 della l.r. Lazio n.66 del 1988; dell’art. 9 della l.r. n. 24 del 1998; dell’art. 1 della l.r. Lazio n. 14 del 2002; degli artt. 27, comma 2, della l.r. Lazio n. 24 del 1998 e 145, commi 3 e 4, del d.lgs. n. 42 del 2004 che costituiscono il riferimento normativo del principio giurisprudenziale della prevalenza degli strumenti regionali di pianificazione paesaggistica ambientale sulla pianificazione urbanistica comunale; dell’art. 53 Cost. Deduce in subordine che, ove si dovesse ritenere che la sentenza impugnata abbia inteso riferirsi all’istituto della compensazione urbanistica, allora la stessa avrebbe violato le norme di cui in epigrafe, non essendo stata specificamente individuata e comunque assegnata al proprietario la cosiddetta area di atterraggio.

5. I motivi secondo terzo restano assorbiti dalle ragioni dell’accoglimento del primo motivo.

6. Segue l’accoglimento del ricorso e dell’originario ricorso introduttivo, non residuando la necessità di ulteriori accertamenti in fatto. Le spese dell’intero giudizio devono essere compensate atteso che la giurisprudenza di legittimità sulla questione si è consolidata nel corso del giudizio.

P.Q.M.

La Corte, accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri;
cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo la causa nel merito, accoglie l’originario ricorso introduttivo; compensa, tra le parti, le spese dell’intero giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della quinta sezione civile, il 17 settembre 2026.