LA LEGGE DELLA REGIONE SARDEGNA N. 5/2006, IN ORDINE AI LIMITI DI SUPERFICIE DI VENDITA PER LE ATTIVITÀ COMMERCIALI DA AVVIARE IN ZONA URBANISTICA ‘B’

Law of the region of sardinia no. 5/2006, regarding the sales area limits for commercial activities to be started in urban zone ‘b’. reflections on the interpretation of the legal text, starting from certain ‘implementation’

______________ AMBIENTEDIRITTO ______________
– Anno XXVI – Fascicolo n. 3/2026 –

LA LEGGE DELLA REGIONE SARDEGNA N. 5/2006, IN ORDINE AI LIMITI DI SUPERFICIE DI VENDITA PER LE ATTIVITÀ COMMERCIALI DA AVVIARE IN ZONA URBANISTICA ‘B’. Riflessioni sull’interpretazione del testo normativo, a partire da certa ‘attuazione’

Law of the region of sardinia no. 5/2006, regarding the sales area limits for commercial activities to be started in urban zone ‘b’. reflections on the interpretation of the legal text, starting from certain ‘implementation’

PAOLO COTZA 

Abstract (Italiano). Lo studio muove dall’iniziativa del proprietario di un’area che, all’atto dell’acquisizione, risultava classificata in zona “B” (completamento residenziale), sottozona “B2.1” (completamento da riqualificare). Su tali presupposti, il proprietario presenta ai competenti Uffici amministrativi del Comune sardo, nella cui circoscrizione territoriale s’inserisce tale area, un “Progetto di fabbricato a destinazione commerciale da adibire a Media Superficie di Vendita (MSV) di tipo Mista” (alimentare e non). Se non che, nelle more del procedimento di valutazione urbanistica dell’accennata intrapresa economica, il Consiglio Comunale adotta il nuovo Piano Urbanistico. Ciò rende cruciale la circostanza per cui, ai sensi delle Norme Tecniche di Attuazione del PUC così adottato, entro le zone “B”, la disciplina viene modificata nel senso che, «in attuazione della L.R. 5/2006, sono ammesse esclusivamente le attività commerciali [con] superficie di vendita inferiore a 300 mq.». Infatti, in relazione alla menzionata area, si viene così a determinare una significativa compressione delle potenzialità edificatorie: considerato che, in forza dell’art. 4, L.R. n. 5/2006 cit., come compiutamente esposto di seguito, le Medie Strutture di Vendita possono raggiungere una superficie fino a 1.200 mq nei Comuni con popolazione residente ricompresa nella fascia di previsione cui appartiene quello in discorso. Così cagionando un rilevante pregiudizio economico alla specifica situazione proprietaria dell’interessato. A questa stregua, il presente scritto si propone di verificare se la soluzione urbanistica, di tal fatta intervenuta, abbia finito per integrare profili d’illegittimità-irragionevolezza che coinvolgono il progetto del Piano adottato, non solo con riguardo alla specifica area interessata, ma nella sua complessità o, quantomeno, in parti rilevanti per l’assetto di pianificazione generale: dal momento che, indiscriminatamente, in corrispondenza delle zone “A”, “B”, “C”, (a seguito di emendamento approvato dal Consiglio Comunale) sono ammesse esclusivamente le attività commerciali con superficie di vendita inferiore a 300 mq.

Abstract (Inglese). The study stems from the initiative of the owner of an area which, at the time of acquisition, was classified as zone “B” (residential completion), subzone “B2.1” (completion to be redeveloped). On this basis, the owner submits to the competent administrative offices of the Sardinian municipality, within whose territorial jurisdiction this area falls, a “Building project intended for commercial use for a Medium Retail Surface (MSV) of mixed type” (food and non-food). Except that, in the meantime, during the urban planning evaluation process of the aforementioned economic enterprise, the City Council adopts the new Urban Plan. This makes the circumstance crucial, because, according to the Technical Implementation Standards of the adopted PUC, within the “B” zones, the regulations are modified in the sense that, “in implementation of Regional Law 5/2006, only commercial activities with a sales area of less than 300 sq.m. are allowed.” In fact, in relation to the aforementioned area, this results in a significant limitation of building potential: considering that, pursuant to Article 4 of Regional Law no. 5/2006 cited above, as fully explained below, Medium-Sized Retail Establishments can have a surface area of up to 1,200 square meters in municipalities with a resident population falling within the forecast range to which the municipality in question belongs. This thus causes a significant economic disadvantage to the specific property situation of the interested party. In this regard, the present document aims to verify whether the urban planning solution, thus implemented, has ended up incorporating elements of illegitimacy or unreasonableness affecting the adopted Plan project, not only with respect to the specific area concerned, but in its entirety or, at least, in parts relevant to the overall planning framework: since, indiscriminately, in zones “A,” “B,” and “C” (following an amendment approved by the City Council), only commercial activities with a sales area of less than 300 sqm are permitted.

Parole-chiave Pianificazione urbanistica (scelte di) – Adozione – Osservazioni degli interessati – Zona di completamento residenziale – Media struttura di vendita – Tessuto urbano – Riqualificazione – Aree dismesse – Diversificazione dell’offerta commerciale – Dimensionamento strutture distributive – Coordinamento

Keywords Urban planning (choices of) – Adoption – Observations of interested parties – Residential completion area – Medium-sized retail facility – Urban fabric – Redevelopment – Abandoned areas – Diversification of commercial offer – Distribution structure sizing – Coordination

Sommario: 1. Premessa in punto di fatto e di diritto. – 2. ‘Approccio’ al problema, su base giurisprudenziale. – 3. Sviluppi della trattazione. – 4. Implicazioni in punto di rapporti fra disciplina relativa all’insediamento degli esercizi commerciali e pianificazione urbanistica. – 5. Considerazioni conclusive sull’‘approccio’ da riservare al problema.