CORTE DI CASSAZIONE PENALE, Sez. 3^, 15 settembre 2026, Sentenza n. 33608

DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Sopraelevazione su una costruzione abusiva – Ordine di demolizione dell’intera struttura – Autonoma unità immobiliare – Ininfluenza – Natura di ampliamento ai fini del condono – Natura eccezionale del condono – Applicazione restrittiva della sanatoria – Rispetto dei limiti volumetrici – Art 32, c.25, Legge n. 326/2003.

CORTE DI CASSAZIONE PENALE, Sez. 3^, 15 settembre 2026 (ud. 24/06/2026), Sentenza n. 33608

DIRITTO URBANISTICO – EDILIZIA – Sopraelevazione su una costruzione abusiva – Ordine di demolizione dell’intera struttura – Autonoma unità immobiliare – Ininfluenza – Natura di ampliamento ai fini del condono – Natura eccezionale del condono – Applicazione restrittiva della sanatoria – Rispetto dei limiti volumetrici – Art 32, c.25, Legge n. 326/2003.

In tema di condono, la sopraelevazione di una costruzione abusiva quale prosecuzione dell’attività criminosa, da cui consegue l’emissione di un ordine di demolizione dell’intera struttura, evidenzia la stretta interdipendenza intercorrente tra un immobile e la sua sopraelevazione, che esclude, sia fisicamente che logicamente, l’inquadramento della stessa nel novero delle nuove costruzioni. La pacifica natura eccezionale e di stretta interpretazione della normativa sul condono è tale da escluderne l’applicabilità in termini estensivi, pertanto, i limiti volumetrici fissati dal comma 25 dell’art. 32 l della legge n. 326 del 2003, operano non già disgiuntamente, bensì congiuntamente, sicché gli incrementi consentiti non devono essere superiori al 30% della cubatura della costruzione originaria e non possono in ogni caso eccedere i 750 metri cubi. In conclusione, al fine conseguire un legittimo titolo edilizio ai sensi dell’art 32, comma 25, della legge n. 326 del 2003, in caso di ampliamento di un manufatto preesistente, i limiti previsti dalla norma devono essere entrambi rispettati, non basta che l’intervento edilizio eseguito senza titolo si sia mantenuto al di sotto dei 750 m³, ma è pure necessario che non ecceda il 30% della volumetria originaria.

(Rigetta i ricorsi avverso ordinanza del 04/03/2026 della CORTE D’APPELLO DI NAPOLI) Pres. RAMACCI, Rel. BADAS, Ric. Sabatino e altro

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA PENALE

composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

omissis

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sui ricorsi proposti da:
Sabatino nato a Gragnano il ../../….;
Di Lorenzo nata a Torre Annunziata il ../../….;

avverso l’ordinanza del 04/03/2026 della CORTE D’APPELLO DI NAPOLI;

Udita la relazione svolta dal Consigliere Silvia Badas;

letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Luigi Giordano, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso lette le memorie di replica degli avv.ti Tania Palmieri e Giuseppe Stellato che hanno insistito nei ricorsi

RITENUTO IN FATTO

1. Con ordinanza del 4 Marzo 2026 la Corte d’appello di Napoli ha rigettato l’incidente di esecuzione proposto da Sabatino (quale avente causa di A. Sabatino) e Di Lorenzo, avente ad oggetto la richiesta di sospensione o revoca dell’ordine di demolizione, emetto nei confronti della Di Lorenzo, del manufatto per la cui realizzazione quest’ultima e il defunto coniuge A. Sabatino erano stati condannati, con sentenza emessa, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Torre Annunziata, dalla Corte d’appello di Napoli il 5 gennaio 2001, irrevocabile il 24 febbraio 2001.

2. Sabatino e Di Lorenzo, tramite il proprio difensore, Avvocato Giuseppe Stellato, hanno proposto ricorso, in un unico atto, affidato a un solo, articolato, motivo col quale denunciano, ai sensi dell’art. 606, comma 1, lett. b) e c), cod. proc. pen., la violazione ed erronea interpretazione della normativa extrapenale, in specie dell’art. 32, comma 25, del D.L. n. 269 del 2003, convertito nella legge n. 326 del 2003, e il correlato vizio di motivazione.

Si deduce che la Corte di merito ha errato nel ritenere la illegittimità del permesso di costruire in sanatoria, con revoca dell’acquisizione del bene al patrimonio comunale, rilasciato all’istante Sabatino, figlio degli imputati, con provvedimento n. 793 del 19 gennaio 2016, in quanto la volumetria dell’immobile realizzato era pari a 348,12 m³, dunque, anche se superiore al 30% di quella, di 820 m³, dell’immobile precedentemente realizzato, comunque inferiore al limite di 750 m³ previsto dalla norma.

L’art. 32, comma 25 cit., infatti prevede che i volumi incrementali rispetto a quelli originali non possono superare il 30% della volumetria pregressa ovvero, in alternativa, il limite dei 750 m³; inoltre per le nuove costruzioni si prevede che la singola unità immobiliare non possa eccedere i 750 m³, ovvero nel complesso, quando si tratti di costruzioni multiple, il limite massimo è quello di 3000 m³, per cui, sia che l’immobile condonato si consideri un ampliamento del preesistente, sia che lo si qualifichi come nuova costruzione, alternativa più coerente con la con le caratteristiche del manufatto dal momento che lo stesso risulta costruito sulla parte sommitale del fabbricato preesistente e ha una sua autonomia sia funzionale che edilizia, inoltre ha dato luogo a una unità immobiliare distinta e funzionalmente distaccata, risulta comunque rispettato il limite volumetrico (si riportano in tal senso alcuni passaggi da Corte Cost n. 302 del 1996, che ha ribadito che “la previsione massima di cubatura di 750 m³ è un limite assoluto e inderogabile, che si aggiunge come norma di chiusura al limite di ampliamento che deve essere contenuto nel 30% della volumetria originaria..”).

Sotto quest’ultimo profilo si lamenta altresì la illogicità e contraddittorietà della motivazione offerta dalla Corte nel richiamare l’art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001, in relazione alla definizione di nuova costruzione quale comprensiva anche dell’ampliamento, salvo poi non trarne le dovute conseguenze in tema di applicabilità del solo limite volumetrico dei 750 m³ per unità immobiliare; si osserva inoltre, nello stesso senso, che l’ampliamento operato con la sopraelevazione, nel definire una sagoma diversa da quella originaria, dà certamente luogo a una nuova costruzione, quale definita dalla stessa norma, escluso che l’intervento possa essere qualificato come avente natura pertinenziale.

3. Il Procuratore Generale ha chiesto alla Corte di rigettare il ricorso in quanto Correttamente la Corte d’appello ha ritenuto che la sopraelevazione di un manufatto già esistente costituisce un ampliamento nel senso tipizzato dall’art. 32, comma 25, della legge n. 326 del 2003 e che, di conseguenza, debba trovare applicazione il limite del 30% della volumetria originaria, superato nel caso in esame, escluso di poter inquadrare la fattispecie nell’ipotesi di cui alla seconda parte dell’art. 32 cit., che concerne le nuove costruzioni residenziali; oltretuttol’art. 3, comma 1, lett. e) del d.P.R. 380 del 2001 è funzionale alla individuazione dei titoli abilitativi per la reazione degli interventi ma non alla disciplina della sanatoria delle opere abusive.

4. I difensori hanno depositato memorie di replica con le quali hanno insistito nei motivi di ricorso, ribadendo che l’opera in esame, ai sensi del disposto dell’art. 3, comma 1, lett. e) del d.P.R. 380 del 2001, che si limita a introdurre delle terminologie tecniche, deve ritenersi una nuova costruzione e che, in ogni caso, anche nell’ipotesi di ampliamento, il doppio parametro previsto dall’art. 32, comma 25, della legge n. 326 del 2003, deve essere interpretato come disgiuntivo e non già cumulativo, in virtù della congiunzione, «o, in alternativa», interposta tra le due espressioni.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. I ricorsi sono infondati.

2. La censura principale, osservato che l’aumento di volumetria è contenuto nella misura di a 348,12 m³, inferiore al limite di 750 m³ previsto dalla norma, assume che Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto illegittimo il titolo edilizio ottenuto da Sabatino, considerato che quella realizzata doveva considerarsi una nuova costruzione, per la quale l’art. 39, l. n. 724 del 1994, richiama esclusivamente l’indicato limite di volumetria e che, comunque, il limite incrementale del 30% previsto per gli ampliamenti opera solo quale alternativa rispetto a quello volumetrico di 750m³, dovendo considerarsi illogica e contraria alla lettera della norma l’applicazione cumulativa dei predetti limiti ai soli ampliamenti di costruzioni preesistenti.

3. Sì deve in primo luogo rilevare che le conclusioni della Corte territoriale in ordine alla natura di ampliamento della sopraelevazione, in aderenza al piano sottostante, di un manufatto già esistente, al di là del fatto che sia stata o no creata una nuova unità immobiliare, non presentano profili di contraddittorietà, risultano pienamente coerenti con la situazione fattuale descritta e in linea col meditato insegnamento dei giudici amministrativi.

E’ esplicita in tal senso la recente sentenza del TAR del Lazio n. 8897/2025, che, nel decidere in ordine ai limiti, più rigidi di quelli statali, imposti dalla legge della Regione Lazio n. 12 del 2004, nell’ambito della impugnazione di una determinazione dirigenziale con cui l’amministrazione comunale aveva respinto la richiesta di sanatoria relativa ad abusi edilizi inerenti ad un ampliamento per sopraelevazione, con la creazione di quattro unità abitative, ha ritenuto corretta la qualificazione dell’abuso operata dall’amministrazione comunale in quanto l’intervento di sopraelevazione deve essere inquadrato come un ampliamentodi un edificio già esistente e non come nuova costruzione.

In linea con queste conclusioni si segnala altresì Sez. 3, n. 10054 del 22/01/2025, Rv. 287658 – 01, citata anche dalla Corte di merito, che ha inquadrato la sopraelevazione di una costruzione abusiva quale prosecuzione dell’attività criminosa, da cui consegue l’emissione di un ordine di demolizione dell’intera struttura, evidenziando dunque la stretta interdipendenza intercorrente tra un immobile e la sua sopraelevazione, che esclude, sia fisicamente che logicamente, l’inquadramento della stessa nel novero delle nuove costruzioni.

4. Tanto premesso, in disparte il fatto che nell’incidente di esecuzione non era stata affatto prospettata l’interpretazione del limite incrementale alla condonabilità degli ampliamenti come alternativo rispetto a quello volumetrico di 750 m³, anche quest’ultimo profilo di doglianza risulta privo di fondamento.

4.1. L’art. 39, l. n. 724 del 1994, in forza della quale sono stati rilasciati al Sabatino i titoli in sanatoria menzionati, nella parte che qui rileva, stabilisce che “Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria. I termini contenuti nelle disposizioni richiamate al presente comma e decorrenti dalla data di entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47, o delle leggi di successiva modificazione o integrazione, sono da intendersi come riferiti alla data di entrata in vigore del presente articolo.

I predetti limiti di cubatura non trovano applicazione nel caso di annullamento della concessione edilizia.” Il D.L. 30 settembre 2003, n. 269, convertito in legge dall’art. 1, comma 1, l. 24 novembre 2003, n. 326, ha stabilito, all’art. 32, comma 25, che “Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall’articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e successive modificazioni e integrazioni, nonché dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 mc. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 mc per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi”.

4.2. La questione proposta è già stata più volte affrontata dalla giurisprudenza amministrativa, in specie del Consiglio di Stato che, “premessa in generale la pacifica natura eccezionale e di stretta interpretazione della normativa sul condono tale da escluderne l’applicabilità in termini estensivi” ha confermato il consolidato indirizzo giurisprudenziale secondo cui “i limiti volumetrici fissati dal comma 25 dell’art. 32 cit. operano non già disgiuntamente, bensì congiuntamente, sicché gli incrementi consentiti non devono essere superiori al 30% della cubatura della costruzione originaria e non possono in ogni caso eccedere i 750 metri cubi” (cfr. ad es. C.d.S., sez. VI n. 1107 del 18 febbraio 2019; C.d.S., sez. VI, n. 432212 settembre 2017, C.d.S., sez. VI, n. 6042 del 17 dicembre 2013. Si vedano negli stessi terminiTAR Lombardia, Sez. IV, 24 ottobre 2019, n. 2221, oltre alla già citataTAR del Lazio n. 8897/2025.

Si veda, in senso contrario, la isolata pronuncia il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana n. 634 del 2 luglio 2019, che tuttavia non si confronta le indicazioni interpretative fornite dal giudice delle leggi, in specie con l’ordinanza del 2001 di seguito analizzata). In tal senso i giudici amministrativi hanno così divisibilmente rilevatoche “Avuto riguardo a un criterio logico-sistematico, deve ritenersi che i 500 mc. (così come i 750 mc. nella legislazione statale) rappresentino il limite massimo dell’ampliamento sanabile, una sorta di norma di chiusura”; “L’incremento volumetrico, cioè, non deve superare il 20% (30% nella legislazione statale) della volumetria originaria, cosicché sia garantita una certa proporzione tra il manufatto originario e quello risultante all’esito dell’intervento da condonare, e sia scongiurato il rischio che da una costruzione modesta se ne ricavi una di dimensioni imponenti. Al contempo, ancorché contenuto nel limite del 20% (ovvero del 30%) della volumetria originaria, l’ampliamento non può, comunque, superare i 500 mc. (Ovvero i 750 mc), di modo da riservare la sanatoria agli abusi di minore impatto”.

4.3. A definitivo sostegno di questa conclusione deve altresì considerarsi che la Corte costituzionale, a suo tempo investita della questione di legittimità dell’art. 39 della legge n. 724/1994, relativo al precedente condono edilizio – in relazione al quale ugualmente si era posta la questione della operatività del limite dimensionale degli abusi sanabili – aveva interpretato quest’ultima legge nel senso che « La previsione massima di cubatura di “750 metri cubi” è un limite assoluto ed inderogabile, che si aggiunge come norma di chiusura al limite di ampliamento che deve essere contenuto nel trenta per cento della volumetria originaria, ad evitare che fabbricati, inizialmente, di cubatura considerevole possano ampliarsi in modo ulteriormente notevole … » (C. Cost. sentenza n. 302 del 1996); inoltre il giudice delle leggi nel pronunciarsi sulla presunta irragionevolezza della distinzione adottata dal legislatore tra ampliamenti rispetto a costruzione originaria e nuove costruzioni, ha ribadito «che il legislatore, con una scelta discrezionale non viziata da irragionevolezza, ha voluto che gli ampliamenti ricompresi nel nuovo condono non eccedessero dal duplice coesistente limite (non superiore al 30% della volumetria iniziale originaria o assentita; ovvero a 750 mc. in assoluto) sempre con riferimento alla volumetria costituente ampliamento, risultando, così, che il limite di chiusura di 750 mc. applicabile agli ampliamenti veniva a scattare, impedendo il condono, quando il fabbricato “originario o assentito” aveva una volumetria superiore a 2500 mc. (30% di 2500 mc. = 750 mc.)» (C. Cost. Ordinanza n. 45 del 21 febbraio 2001).

4.4. Si tratta di una conclusione che, seppur non apertamente affermata da questa Corte in precedenti pronunce, appare dalle stesse implicitamente assecondata. Si veda Sez. 3, n. 23474 del 08/04/2019, Rv. 275796 – 01, che nell’affermare che la realizzazione di un piano interrato rientra tra gli interventi computabili ai fini della determinazione della cubatura dell’edificio, ha rimarcato che la sanatoria prevista dall’art. 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 si applica alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi; Sez. 3, n. 13145 del 2026, non mass. che ha ribadito che il limite massimo di volume “per le nuove costruzioni (che, come tali, per la differenza di situazione oggettiva, non possono avere un parametro di preesistente riferimento, non essendovi costruzione originaria) costituisce un limite unico (riferito alla nuova costruzione, complessivamente considerata con carattere unitario a prescindere dalle unità immobiliari ai fini catastali) ed assoluto,con un derogatorio temperamento (di stretta interpretazione) riferibile esclusivamente alle ipotesi eccezionali in cui è ammessa la scissione delle domande di sanatoria per effetto di suddivisione in autonome costruzioni; Sez. 3, n. 37399 del 18.10.2025 che chiamata a pronunciarsi anche sulla dedotta irrilevanza del superamento, da parte della costruzione abusiva, del limite volumetrico del 30 % della costruzione originaria, in quanto l’ampliamento realizzato è comunque inferiore a 750 mc., ha affermato che indipendentemente dall’aumento di volumetria illecitamente realizzato, le censure erano comunque manifestamente infondate sotto altro profilo in quanto, nella specie, il manufatto abusivo è era stato altresì realizzato in aree sottoposta a vincolo paesaggistico e ne era esclusa la riconducibilitàad interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

4.5. Sulla base di tali presupposti si deve dunque affermare il seguente principio di diritto: al fine conseguire un legittimo titolo edilizio ai sensi dell’art 32, comma 25, della legge n. 326 del 2003, in caso di ampliamento di un manufatto preesistente, i limiti previsti dalla norma devono essere entrambi rispettati, non basta che l’intervento edilizio eseguito senza titolo si sia mantenuto al di sotto dei 750 m³, ma è pure necessario che non ecceda il 30% della volumetria originaria.

5. Da quanto appena indicato deriva la non sanabilità delle opere realizzate, e quindi l’incensurabilità della statuizione, contenuta nel provvedimento impugnato, di rigetto della richiesta di sospensione dell’ingiunzione di demolizione.

6. Alla infondatezza delle censure segue il rigetto dei ricorsi e la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

Così è deciso, 24/06/2026