DIRITTO URBANISTICO - EDILIZIA - Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici generali per un manufatto privato - Carattere eccezionale della deroga - Realizzazione su suolo pubblico una struttura privata (edificio per civile abitazione ed attività commerciali) - Natura pubblica (o di interesse pubblico) dell'immobile - Procedura di project financing - Interpretazione restrittiva dell'art. 14 Tu edilizia - Artt. 14, 31 e 44, lett. b), d.P.R. n. 380/2001 - D. Lgs n. 42/04 (codice dei beni culturali e del paesaggio).